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2.2.3 石家庄建设华北重要商埠总体规划 石家庄建设华北重要商埠的主要内容根据已有的比较优势，建设中的石家庄“华北重要商埠”应该包括以下几个方面的重要内容： 商品贸易中心。形成具有比较强的聚集和辐射能力，立足华北、辐射全国、连通海外的专业商品生产加工与集散中心。 　　现代物流中心。形成不同类型物流企业并存、立足华北、面向三北、具有一定专业特色的区域性现代物流中心。 　　消费购物中心。形成集消费购物、休闲娱乐、观光旅游为一体，在华北地区具有重要影响的区域性购物消费中心。 　　商务会展中心。形成以完善的商品展览展示为基础、以全方位配套的综合服务功能为支撑的专业性商品展览、会展中心。 　　商贸信息中心。形成有形与无形市场为依托和支撑、各类商业信息汇集、发布的专业性商业信息中心。 　　最终形成以商品贸易中心为主导，以现代物流中心和消费购物中心为两翼，以商务会展中心和商贸信息中心为辅助、具有多层次结构与复合功能的新格局。 3、成本 成本包括外购能源动力费、物业管理费、折旧摊销、维修费、财务费用等。 外购能源动力费主要为公司办公消耗的水、暖、电等费用，其中电费每年约40万元，水费每年约3万元、采暖费每年约32万元，合计75万元。 物业管理费按5元/㎡·月计算，年均60万元。 折旧摊销：按建筑物折旧年限50年，设备折旧年限10年计算。 维修费：按年均收入的2%计取。 财务费用即贷款利息，具体见借款还本付息计划表。 项目年均总成本为931.33万元。具体见后附表 总成本费用估算表。 4、流动资金：按每年20万元计算。 5、税金 税金包括营业税金及附加、所得税。 （1）营业税按收入的5%、城市建设维护费按营业税的7%、教育费附加按营业税的3.5%计算，营业税金及附加年均415.58万元。 （2）所得税按利润额的25%计算，所得税年均1535.21万元。 在计算期内，项目年均成本为（47339.00+6055.23+15291.65）÷15=4579.06万元，项目年均收入为109100.71÷15=7273.38万元，项目盈亏平衡点为4579.06÷7273.39=62.96%，即年出租率达到62.96%时，项目刚好达到盈亏平衡。 名称 地址 酒店设施 酒店类型 酒店星级 参考价 钢怡酒店 和平东谈固北大街交叉口西南角） 台球、健身房、中餐厅 经济型酒店? 一星级 商务标间120元/间 石家庄百全福客栈 和平路（与建华北大街交口处东行100米路南） 普通设施 经济型酒店? 一星级 商务标间102元/间 有家客栈翟营店 翟营大街与跃进路交叉口西行20米路南） 普通设施 经济型酒店? 一星级 商务标间127元/间 名都商务酒店 和平路与建华大街交口红星美凯龙西门 免费停车场、票务服务、棋牌室、自动取款机 经济型酒店? 一星级 标间 149元/间 周边酒店调研 1、零售业现状分析 项目周边具规模的超市，均为小型超市，面积在100-150㎡左右，主要经营的日常消费用品。目前缺少一站式集购物、餐饮、休闲娱乐与一体的综合性场所。 2、餐饮业现状分析 餐饮业整体发展档次较低，大型餐饮店以及知名餐饮店缺乏，餐饮场，以中小规模餐馆为主，经营特色主要为火锅、地方菜。餐饮业普遍消费低但经营好。随着消费者对就餐环境和档次的要求越来越高，中高端餐饮消费场所亟待出现。 3、酒店业现状分析 目前项目周边酒店档次均较低。随着周边居民的生活条件越来越好，稍大宴请，如婚宴、寿宴以及亲朋好友聚餐等，逐渐增多，而目前酒店的接待能力有限，导致客户流失。 未来随着东北地块的快速发展，投资环境的日益改善，商务投资考察活动也会越来越频繁，而目前商务酒店匮乏，将无法满足正常的接待需求，商务型酒店市场广阔。 周边商业现状 1、零售业 零售业发展层次较低，传统的超市+临街店铺模式，缺乏集中式商业，市场机会较大。 2、酒店业 项目所在区域酒店市场发展空间非常大。中高档商务性酒店十分稀少，面对日益增加的商务性消费需求，酒店业将面临广阔的市场空间。 3、休闲娱乐业 项目周边娱乐业市场的业态较为单一，以KTV、网吧为主，且档次较低，市场缺少品类齐全，消费环境较好的娱乐项目，市场面临迫切升级和完善的需要。 4、餐饮业 周边餐饮普遍规模较小，中高档综合性酒店发展空间较大。 周边商业分析总结 项目SWOT分析 S—strengths 优势 1.地处石家庄新兴的东北地产板块，市场培育日趋成熟，有利楼盘的推广和销售。 2.交通便利：南临城市干道——和平东路，东临谈固北大街。和平路向西接城市内环，向东接城市二