资产评估实验及答案.doc

资产评估 实 验 指 导 书 编写：肖川林 实验一：资产评估在房地产评估中的应用 实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用 实验任务： 计算分析题 1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1500万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为4500元／平方米,折现率10％。 方法提示： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 2)总建筑费用现值为： 3)专业费用： 专业费用=9 190 000×6％=551 400(元) 4)租售费用及税金： 租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润： 投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 280 6)总地价： 总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％) 1.2 元) 2、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。 宗地 成交价格 （元／平方米） 交易时间 交易情况 容积率 剩余使用年限 区域因素 个别因素 待估地 2010/01 0 1.2 45 0 0 1 800 2009/01 2% 1.3 50 1% 0 2 850 2008/01 1% 1.4 50 0 1% 3 760 2009/01 0 1.1 40 0 -2% 4 780 2008/01 0 1.0 45 -1% 1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表： 年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 指数 100 105 108 110 111 115 试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。 方法提示： 确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值。 用平均法计算待估地评估值 3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。 方法提示： 1） 测算不动产总价 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米) 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元) 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年) 2） 测算建筑费及专业费 建筑费及专业费 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元） 3） 计算利息 利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000（元） 4） 计算利润 利润 =15% = 2955917（元） 5） 测算地价 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 =8800000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2） 该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。