几种估价方法讲解.doc

几种估价方法讲解 每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱 。 一，收益还原法 1.在收益法中选择相关资料 ，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择 持续稳定长期 2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。押金利息收入会是一个小考点。 (1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。 在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以1 2，而且是客观租金，还要记得考虑空置。 （3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼 ，要合并计算 然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。 **几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。 A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。建议收益法看到重置价格的时候就把年