长沙市商业地产投资机会分析.doc

长沙市 商业房地产投资机会分析 制作：08房地产经营管理 康宜俊 0081779 2010-10-15 一、基本情况介绍： 本次分析的土地位于长沙市中心城区内。准备从长沙基本情况介绍，宏观经济环境的分析，长沙市不同区位的市场分析以及投资挑战的分析来探讨长沙市商业房地产投资机会的分析。 二、城市地理环境： （一）长沙总体社会经济概况 地理、面积、人口 长沙为湖南省省会，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。长沙市南接株洲市和湘潭市，西抵娄底市，北达岳阳市、益阳市，东挨江西省宜春市、萍乡市地理坐标为东经111°53~114°5，北纬27°51~28°40，东西长约230公里，南北宽约88公里。总面积为12000平方公里，其中市区面积975平方公里，建成区面积242.8平方千米长沙市辖5个区：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区，4个县(市)：长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。各区、县(市)共辖83个镇，各镇、乡和街道共辖村1258个，社区566个　2009年年末全市户籍总人口近710万人，其中市区户籍人口452.87万人；全市城镇人口共约490万人，农村人口213万余人。长沙在改革开放初期发展速度一度相对较慢，逐渐落后于沿海城市。经过1990年代中期开始的迅速发展，差距已有所缩小。长沙市GDP由1998年的542.85亿元上升到2008年的3000.98亿元，约占全省的四分之一，按常住人口计算人均GDP达45765元；农林牧渔业总产值达282.34亿元，工业总产值达3230.84亿元，工程机械产业集群产值突破500亿元，完成高新技术产业产值1120亿元；完成全社会固定资产投资1873.33亿元；地方财政收入342.21亿元；城镇居民人均可支配收入18282元，农村居民人均纯收入8003元，均居中部各市之首；社会消费品零售总额1273.87亿元，仅次于武汉，列中部经济区第二位；旅游业总收入达303.7亿元，入境旅游总收入居中部城市首位；全年实际使用外商直接投资18.01亿美元，外贸进出口总额达51.68亿美元。2009年长沙市全市地区生产总值(GDP)3744.8亿元，同比增长14.5%。地区生产总值在全国省会城市中排名进入前五位。按常住人口计算，人均GDP突破5万元大关，达到56620元，居中部各市之首。长沙是中国南方地区重要的交通枢纽城市，陆、水、空交通皆较发达、便利。 1、铁路 长沙与株洲形成共同铁路枢纽。总投资986亿元的武广客运专线（武汉—长沙—广州）已于2009年底建成（2005年在长沙首先动工）。杭长客运专线（杭州—南昌—长沙）和长昆客运专线也分别于2010年开始动工修建。2009年批复规划渝长客运专线。长沙市目前有2个铁路客运站，分别是京广铁路上的长沙站和武广客运专线上的长沙南站。2、公路 　　城区主干道有五一路、芙蓉路、韶山路、解放路、长沙大道、三一大道、中山路、黄兴路、湘江路、潇湘大道、万家丽路、人民路和“六桥三环”。 　　六桥三环：橘子洲大桥（一桥）、银盆岭大桥（二桥）、猴子石大桥（三桥）、三汊矶大桥（四桥）、黑石铺大桥（五桥）、月亮岛大桥（六桥）、一环线、二环线、三环线。 　　长沙的公路密度达到42.74千米/百平方千米。高速公路总里程193千米。另有3条国道、14条省道和106条县道密集分布，等级公路总里程为3361千米。 　　高速公路：京珠高速公路、长常高速公路、长永高速公路、长吉高速公路、长潭西高速公路、绕城高速公路、机场高速公路、长株高速公路、长张高速等。 　　国道：106国道、107国道、319国道 3、水上 　　湘江穿过长沙，并连接洞庭湖和长江主流。长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港——霞凝新港。2006年已建成一、二期，港口吞吐量达1100多万吨，其中港口国际集装箱吞吐量36万标箱，重件杂货350万吨。 4、航空 长沙的民用机场有黄花国际机场。黄花国际机场位于长沙东郊的长沙县黄花镇，距离市区约22公里，有机场高速和长永高速直达。机场可直航境内45个主要城市和香港、曼谷、首尔、釜山、大阪等境外城市，2009年初开通了直航台北的航线。大托铺机场位于长沙南郊三环线以外，以前为军民两用机场，今为专用军事机场。 5、长沙轨道交通 长沙轨道交通又叫长沙地铁，长沙轨道交通规划，拟于2015年前建成2号线一期工程和1号线一期工程，线路总长45.92km，共设车站32座，工程投资总额约221亿元。2020年前实施2A线工程和3号线一期工程。2号线连接大河西先导区的高新开发区和武广新长沙站，经过五一大道；1号线沿芙蓉路修建，2A线连接星沙-马坡岭城市东次中心和武广新长沙站，3号线沿劳动路连接河西高校区和武广新长沙站。3000.98 3744.76 GDP增幅 16.0% 15.1