世联二、三线城市新区大盘开发模式研究912504695.ppt

二、三线城市新区大盘开发模式 世联研究理论 国内二三线城市大盘案例研究 案例（一）——山东济宁杨柳国际新城项目概况，10个月劲销1500套房子的成功案例 项目处于济宁市高新区北侧，距离市区中心区6公里 区域陌生，周边为近郊乡镇，生活配套极为不足 2004年2月摘牌取得，综合土地成本42万/亩 项目需要安置原居民，安置面积20多万平方米 对项目开发的借鉴——大规模近郊楼盘开发的成功启示 项目产品组合上，主导开发多层住宅，辅以少量的叠加别墅为价值标杆 项目制订了先占市场后盈利的指导思路，因而低价启动市场，尽早展现高素质产品，同时，与市区项目形成价值差异 回迁区的选择上，很好的平衡了地块资源现状与未来不对等的问题，同时对社区起到了围合作用 杨柳国际新城项目启动策略——较高品质的经济型产品高调占位市场，吸引大量的市场客户 案例（二）——淄博中润华侨城项目概况 占地：1800亩 总建筑面积：120万m2 其中，居住组团110万m2 公用及商业建面10万m2 会所2.5万m2 双语幼儿园4000m2 双语中小学3.2万m2 中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造景观展示，以高品质形象实现差异化 主流产品低价入市，小步快跑，迅速销售 以高品质形象立市，实现差异化 适当控制成本，主要投入在展示区，通过实景展示打造核心驱动力 产品创新、展示到位，给客户实实在在的感受 中润华侨城后续开发策略——二期逐渐推出社区配套设施，以高附加值促进项目销售 案例（三）——绿城 · 合肥桂花园项目概况 绿城 · 合肥桂花园启动策略——集中展示核心景观区，并以主流产品入市 展示策略：将主景观区集中在一期，先建会所后建房，并将大蜀山景观引入社区内部，提升项目形象，保证启动成功； 分期策略：不急于在前期获得较高利润，逐步提高容积率，1期、2期容积率分别约为1.1、1.2。 绿城 · 合肥桂花园项目核心价值 案例（四）——合肥澜溪镇项目概况 项目整体规划 澜溪借鉴法国Annecy，以风景融合建筑，在社区整体规划中最大限度保留原始生态、地形、植物，营造合肥蜀山湖畔的法式小镇； 开放性的小区景观系统，强调小区内部景观与周边城市景观系统的融合与延续； 在社区中部设置大面积的开放绿地作为中央公园，形成河道——绿地——住宅的空间序列； 住宅组团错开相隔，环绕小区中心景观及步行景观轴，营造高低错落的建筑形态； 立面形式注重逻辑性及品质感，建筑色调以白色为主，局部配以灰色及原木色，以体现建筑与周边环境的融合。 启动区核心展示 项目启动区推出九栋景观洋房； 项目精心打造展示区，在湖畔营建极具特色的销售中心，同时充分利用山湖景观资源。 启动区样板房展示 项目为启动区的宽景花园洋房设计两套样板房； 宽景花园洋房产品每户均拥有景观阳台； 底层业主拥有私家花园和大面积的下沉式阳光地下室； 顶层业主拥有屋顶花园。 户型展示 空间设计尊重当地气候特点及居住习惯，重视自然的采光通风与南北向的空气对流； 户型设计以方正、实用、合理为原则，力求最大程度地利于山湖景观资源； 通过超宽景观飘窗、朝南景观露台、落地观景窗等实现户内外空间与景致的交融。 澜溪镇项目核心价值 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 [关键字]： 关键字：新区、大盘 [简介]： 对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和开发策略有一定参考作用。 为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线城市大盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的四个大盘项目： 济宁杨柳国际新城 淄博中润华侨城 合肥绿城桂花苑 合肥华润·澜溪镇 对其开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析 其中前两个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发的作用；而对后两个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和学习的作用 占地：1220亩 总建筑面积：100多万m2 其中，代建回迁房：20多万m2 代建市政公园：1500亩 物业形态：多层、小高层、高层以及别墅 项目开盘：2005年3月 开发周期：预期4－5年 城市发展方向往东，该地块处于城市此发展方向上 城市