土地储备制度对城市边缘区空间的影响.pdfVIP

精髓理论 中国房地产报/ 2003 年/ 08 月/ 14 日/ 第 T00 版/ 土地储备制度对城市边缘区空间的影响 邵德华 　　城市边缘区是处于内城区外围的一个区 就是其土地开发的决定性因素 。城市土地储备 域 ,其 与 内城 区之 间存 在 着 一 定 的界 线 。 制度的建立能够大大增强城市网络发展策略的 ( ) Conzen 1960 年 在对 Aluwick 的研究中 , 引入 现实可行性 ,进而对城市边缘空间结构的塑造 了“边缘地带”和“固结界线”的概念 ,指出自然 进行有效的引导 。城市边缘区土地大都是由农 ( ) ( ) 因素 如河道 、人工因素 如铁路 和无形因素 用地转变而来的 ,为使基础设施投资能够得以 ( ) 有效的内部化 ,土地储备机构可以抢先对规划 如土地产权 等可 以使城市物质空间产生分 异 ,在城市的外围形成边缘地带 。城市土地储 建设基础设施相应范围内的土地进行征用 ,并 备制度在对边缘区空间结构演变中的作用重点 组织前期开发 ,使其由生地转为熟地 ,待地价增 在于引导其沿着科学合理的轨迹发展 。 值之后再投入市场 ,从而取得土地增值收益 ,实 1 、整合基础设施建设与空间结构塑造 现良性循环 。国外城市交通设施建设中经常采 城市基础设施建设与土地空间开发是城市 用 的 TOD ( Transport ation Oriented Develop 经营的两个侧面 : 一个负责投入 , 一个负责产 ment) 开发模式就是上述思想的最好体现 。政 出 ,城市基础设施的修建可以推动土地价值的 府在上述机制中占据了主动 ,其可以有效的引 增值 。原有体制下 ,城市基础设施的投入同土 导开发商按照规划实施开发行为 ,从而避免出 地价值的增值是相互分离的。基础设施建设的 现“政府追随开发商”式的被动开发状态 。 好处往往无偿转移到土地的原有使用者身上 , 2 、适度混合利用边缘区土地 因而城市土地的“先占原则”使得基础设施的外 城市土地的混合利用 ,是指在城市某一特 ( ) 部经济性 externalit y 无法避免 ,政府投资的积 定区域内具有多种功能的土地利用 。城市边缘 极性 ,城市边缘区空间结构也因基础设施的匮 区的设施密度相对中心区要低 ,设施服务半径 乏而呈现杂乱无章的布局状态 。为协调城市基 相应增大 ,因此消费者享受服务的时间成本 、交 础设施建设与土地开发关系 ,西方城市曾提出 通成本相对较高 。过于强调土地功能分区 ,将 过“网络理论”发展策略 ,其指导思想就是 ,城市 会导致基础设施需求上升 、城市活力丧失等负 首先要具备呈网络状分布的基础设施 ,如道路 、 面效应 。这一问题已经引起了越来越多的国外 下水 、管道 、电力线网、学校网络等 ,非政府城市 大中城市的关注 ,美国城市土地利用规划对功 发展行为就会根据这些服务设施的情况在网络 能分区的严格规定已呈现出放宽的势头 。土地 的空隙处繁荣起来 ,而不需政府的过多干预 。 混合利用战略中的工作与居住的平衡已引起了 ( ) 戴维 ·克恩出 David Crane 的“资本网络”同样 国外政府有关部门的重视 。英国密尔顿 ·凯恩 反映了这种思想 。网络理论