无锡6月市场.docx

无锡2016年6月市场报告楼市资讯周边城市新政50大城市上半年卖地近万亿元 地价超房价已成常态16年上半年，各地再度进入拍地高潮，高价地也不断涌现。数据显示：截至6月28日，国内50大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。值得注意的是，今年以来高价地频出的大城市中，二线城市占据了主流位置，这与当下领涨全国房价的城市已经由一线城市转至二线城市接棒的趋势一致。统计显示，苏州、南京、杭州、合肥已经成为上半年高价地出现最频繁的区域。分析：1）土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益；2）地价超过房价的现象已经从一线城市蔓延到二线城市，未来新上市的商品房定价很可能将出现高端化趋势，很多过去认为是非豪宅区的区域也会供应大量豪宅项目；3）可以预见的是,这种地价超过房价的现象势必造成后入市开发商的开发风险,给房地产市场带来巨大风险；4）一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。地王集中出现，将加剧地方的土地依赖症，放大财政风险。调控分化：热点城市房贷将陆续收紧据相关媒体报道，工商银行对部分城市收紧商用房贷款，一些城市个人商用房贷款最低首付比例由50%提高到70%。而在一些热点城市收紧情况下，库存高的城市却在适度放松调控政策。6月21日，成都市政府发布楼市新政“51条”，目标仍是“去库存”，核心原则是“管控增量、消化存量、提升质量、因地施策”。分析：1）在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显分化。房价上涨较快的城市都出现了约束性政策。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多将会升级到“一城一策”；2）调控政策的变化与房价涨幅呈现正相关。践行“一城一策”的调控机制是中国房产的必然选择,未来房价大幅调整的可能性不大；3）住房按揭贷款政策的松紧，对去库存、调房价等都有显著影响，部分首付或月供压力较大的城市，后续需要密切关注相关购房者的还贷状况。尤其是在月供压力较大的情况下，相应的消费水平等容易被抑制，房贷违约的潜在风险也容易增加。二级市场—无锡商品住宅月度供求走势全市：供应面积：6月环比5月，降低7.8万方，降幅为22%； 成交面积：6月环比5月，降低5.5万方，降幅达6.7%； 成交均价：6月环比5月，上涨534元/㎡，涨幅6.4%；市场预判：从6月实际成交量价来看，虽然外地投资客比例大幅下降，但是本地置业需求持续被激发，在成交量维持高位的情况下，整体均价有所拉升，市场依旧处于上行通道。数据总结：2016年6月，相比5月市场热度依旧，整体呈量平价升的态势；同比2015年5月，供应量及成交量均小幅下降。 无锡市成交金额TOP10排名项目名称区域成交金额（万元）成交面积成交套数套均面积成交均价（元/㎡）1蠡湖香樟园滨湖26226 16864 73231 15552 2无锡万达城滨湖25485 24315 190128 10481 3富力城新区22509 25190 244103 8936 4万科海上传奇滨湖22215 15924 146109 13951 5阳光100国际新城惠山20405 30201 36683 6756 6无锡玉兰滨湖16956 12499 85147 13566 7中海珑玺滨湖14936 15474 148105 9652 8西水东中央生活区南长13862 9900 55180 14003 9恒大城锡山13722 20224 190106 6785 10无锡孔雀城南长12864 12860 125103 10003 6月全市成交金额TOP10以再改产品为主，套均面积集中在100-140㎡左右; 全市成交金额TOP10中，滨湖区占5席，其中新开项目万科海上传奇首开备案2.2亿元，均价14000元/㎡。无锡商品住宅区域月度量价分析梁溪区南长板块整体市场分析： 2016年6月片区内成交5万方，环比5月上升25%；均价为10880元/㎡,下降2.2%；整体呈现量升价跌的态势；由于片区多数项目目前主力在售洋房和别墅，故备案单价较高。南长区6月重点项目成交情况物业类型项目名称成交面积（平米）成交套数（套）成交均价（元/平米）成交金额（元）普通高层无锡孔雀城910195890381372172九龙仓碧玺6472541118672441608东宝康园125910862010854149九龙仓时代上城1556141124917481335西水东中央生活区6674401241384058742世贸中心162198331594081多层洋房无锡孔雀城3760301260847267095九龙仓碧玺473271653399223西水东中央生活区18747