西安高新西鱼化项目营销定位及物业发展建议.pptx

西安高新西鱼化项目 营销定位及物业发展建议报告;2;报告框架;1;项目位于二线城市西安，2012年，西安人均GDP已突破8000美元，且持续增长，整个城市经济发展势头迅猛;城市属性;项目位于城西三环外，距离高新车行距离15分钟，属于高新区外扩区域，未来有鱼化工业园和高新软件新城的产业支撑，目前主要依托高新的外扩力量;区域主要以未改造和正在搬迁的村镇为主，整体较为落后，属于高新的待开发区域，且目前配套不完善;本案目前通过科技路与高新核心高新路连接，未来地铁3、5号线将贯穿区域，将进一步完善区域交通，立体交通网络届时也将形成。;区域配套 公交线路;区域配套;项目西侧为距离7公里的昆明池文化生态景区，东侧为距离1.5公里的皂河湿地公园，项目周边无一线景观资源;;项目指标;15;1;14年政策方向将从需求管理转向供给管理，放开市场。经济增长中枢趋势性??移，CPI连续3个月破3%意味着货币政策将偏紧，国家积极推进改革，长期改革红利释放利好。;西安政府上半年调控执行力度较小，10.19日央视曝光西安项目无证销售后，政府开始严查无证销售，预计14年政策会更加严厉;焦点二： 2013年10月12日中央电视台焦点访谈曝光西安房地产市场城改五证房源处处开售，西安房地产发展受到全国关注； 2013年10月14日开始，西安房地局相关部门地毯式走访全西安市各大楼盘，搜罗五证销售项目；;市场格局：二环内项目基本开发完毕，三环项目供应量巨大，无政府引导利好情况下三环外项目价格明显低于三环内;本项目周边多为证件不齐全或者城改项目，整体质素偏低，由于政府的影响，在2014年本区域客户的购房将流失一部分;竞品市场; 区域环境很差，我买房比较喜欢去环境好的地方，人住着也舒服，那个区域我唯一的印象就是脏乱差，品质肯定很差，我不会去置业。 ——城西老城区住户;市场背景总结：;1;卓越鱼化项目具有承担卓越集团品牌落地、建立市场影响力、实现快速周转现金流的项目;对目标理解;项目快速销售，迅速回现，挑战板块内销售峰值，控制风险 实现品牌的成功落地;以发展的视角挖掘区域价值;关中-天水经济区发展的战略核心在关中城市群。其重点在于充分发挥区域内科技研发创新、产业基础特色和历史文化资源的优势，打造全国内陆型经济开发开放的战略高地和新型样板，以此带动整个西部区域的发展。 陕西属于典型的单核极化型经济地域格局，作为区域中心的西安随着关中城市群的发展，拓展空间很大； 西安是西北五省区的政治、经济、科技、文化、交通和商贸中心，是高科技产业竞争力最强的城市之一；发展潜力巨大。;西安人均GDP逐年变化;;随着城市经济发展快速提升，城市外扩成为主要趋势。目前二环内项目已经基本供应完毕，西安已进入大三环时代;西安市场2013年商品房成交突破1400万㎡，供需两旺，2013年下半年供应放缓，压抑的城改明年将放量，市场竞争加剧;城市发展;高新领跑西安经济发展，是城市知富、中产阶层的聚居之地，良好的经济增长潜力和宽松的政策吸引更多高新技术产业和先进制造业从发达地区迁入;1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域； 所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地； 西高新城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。;高新核心区土地供应殆尽，高新呈现外溢趋势，未来将形成三星及二次CBD带动下的高新二期板块及本项目所在的新高新板块;高新新区的提升改造是西安高新区为落实省市及高新区“十二五规划”，全面推进西安建设国际化大都市建设所推出的重大决策。;高新新区板块 产业机会;项目西靠鱼化工业园 定位：“新型都市工业示范园” ; ;3;品牌落地：品牌开发商在西安的落地项目表现不一，西安客户眼见为实，客户品牌追随度相对较低;万科金域曲江——以“极致展示+创新产品力+精装修+配套前置”为核心发力方向，建立曲江豪宅新标准;成功要素1——极强的展示，满足西安客户“眼见为实”的特点。15000平米泰式园林实景展示区+泰式售楼部+实体样板间。;成功要素2——基于创新精装修之上的创新产品力，以高于市场平台水平的高赠送（20%-40%）和精装修（U5到U8的升级），打造项目最强价值感知点;复式：176㎡，赠送40%;成功要素3——配套前置，提前为业主兑现3500平米真爱运动主题会所，对位项目的豪宅气质与高端客户;龙湖曲江盛景——延续龙湖经典路线，通过全面