浅析国有企业物业管理现状及走向市场对策.pdfVIP

现代企业 浅析国有企业物业管理现状及走向市场对策 毛立彤 [太原煤炭气化（集团）有限责任公司，山西 太原 030024] 摘 要：物业管理作为我们国家一种新兴的服务行业，经过近三十年的发展，已初具规模，但国有企业物业管理市场化的水平还比 较低。本文分析了国企物业管理现状及存在的问题，从转变观念，提升管理水平，向规模化经营方向发展，改革用人机制及建立物 业管理信息系统等方面提出了国企物业管理公司走向市场的对策。 关键词：国有企业；物业管理；市场；对策 中图分类号：C912.2 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2010）12-0040-02 随着大型国有企业的主辅分离改革，国企物业管理社会化成为 经费。然而职工住房本身就售价低，所以提取的住房维修基金（按 必然趋势。自从我国第一家物业管理公司1981年在深圳成立以来， 2％－3％提取）相对较少，这对于零收费的国企物业管理部门来说 经过近三十年的发展，已初步建立了市场化、企业化、专业化、社 无易于一个沉重的包袱，每年只靠拨款经费远远满足不了如此巨大 会化的物业管理体制。物业管理已逐渐被人们认识和接受。但国企 的改造费用，这也是国企物业管理走向市场的绊脚石。 物业管理公司只是在形式上成立了管理机构，还没有真正脱离原企 （四）科技化程度低，服务质量差 业，与市场化的物业管理还相距甚远。国企物业管理公司要想在市 国企物业管理部门多数由后勤转制形成，从业人员普遍素质低 场中生存发展，必须调整发展方向和发展思路，找出适合发展的对 下，不具备专业管理知识。科技化程度低，许多工作都是单纯依靠 策，从而推动国企物业管理企业最终走向市场化。 手工方式进行管理，例如抄表收费工作，抄表员每到收费期均要逐 户上门抄表，不仅工作量大，而且容易出错，住户满意率低。存车 一、国企物业管理现状及存在的问题 棚也存在同样的情况，一个只能存三四百辆自行车的车棚至少需要 （一）管理观念落后，管理起点低 四名正式职工倒班，人工费用无形加大。还有治安、防卫、清洁、 随着职工住房制度的改革，许多国企都成立了物业公司，比原 绿化以及设备设施的维修保养都是如此。不但耗费了人力、物力、 来的后勤管理有了很大的转变，但还没有完全独立，作为企业的二 财力，而且很难达到规范化的管理效果，直接影响了国企物业管理 级单位存在，各种费用都来源于原企业划拨的经费，且职工住单位 部门科技化程度的提升。 的房子不交物业管理费，只交水、电、煤气和卫生费。至于小区维 （五）缺乏规模效应，难以发挥综合优势 护、房屋修缮以及绿化等费用都由总公司拨款。物业公司没有生存 国企物业管理公司一般只负责本企业职工住房小区的物业管 危机感，从管理层到员工都有“旱涝保丰收”的思想。没有为业主 理，小区的规模直接影响到物业管理的规模效益。据测算10名员工 服务的意识，缺乏创新和竞争精神，物业管理处于一种传统的福利 至少要管理1.5万平方米方可维持职工工资。而国企物业管理公司 型物业管理状态，这样的管理模式很难走向市场化。 是企业后勤“养人”的地方，人员臃肿，真正干活的人少，许多脏 （二）人力资源匮乏，员工整体素质不高 活、累活还得雇用临时工，这样就大大增加了管理成本。如果没有 物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才和技 原企业给予支援或安排工程项目从中取得经济收入则很难维持公司 术含量高的职业队伍。但目前国企物业管理的素质队伍尚未形成， 的正常运作。国企物业管理公司只有扩大管理规模才能减轻管理成 多数人员是由后勤部门转制而来的，文化素质低，观念陈旧，安于 本压力，所以物业管理只有实现了规模