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关于海南省“两权”抵押贷款的调查报告 关于海南省两权抵押贷款的调查报告 两权抵押;贷款;调研 　　一、两权确权及抵押贷款开展情况 　　据对省内各市县问卷调查反馈的数据显示，截至2014年3月末，海南省17个市县（不含海口市）家庭承包经营耕地面积427万亩，耕地流转面积50万亩。截至2014年7月末，土地承包经营权抵押贷款余额8754万元。尚未开展农房财产权抵押贷款业务。 　　（一）两权确权、流转情况 　　一是确权工作陆续开展。有9个市县（三亚、昌江、东方、琼中、儋州、白沙、五指山、文昌和屯昌）已开展土地承包经营权确权工作。2个市县（三亚市和儋州市）开展了农房财产权确权登记工作。二是抵押登记工作处于起步阶段。有6个市县（澄迈、儋州、白沙、保亭、乐东和屯昌）明确了土地承包经营权的抵押登记机关，仅屯昌县出台了鼓励政策。三是逐步建立流转交易中心。东方市和屯昌县分别建立了土地承包经营权流转交易中心，截至2014年3月末，共促成1238宗、3.87万亩的土地流转交易。部分市县也正积极筹建。 　　（二）两权抵押贷款开展情况 　　1.贷款规模、分布和贷款机构。截至2014年7月末，全省土地承包经营权贷款余额为8754万元，同比增长134.82%，比年初增加2275万元;不良贷款余额118万元，不良率为13.48%。从贷款用途看，投向农业生产的贷款本文由论文联盟http://www.LWlM.cOm收集整理余额为1569万元，个人消费贷款余额185万元，其他用途贷款余额7000万元;从贷款方式看，仅以承包土地经营权抵押的贷款余额为1386万元，承包土地经营权抵押占主导作用的贷款余额为368万元，承包土地经营权抵押占辅助作用的贷款余额为7000万元。 　　2.贷款流程、额度、利率、用途和期限。两权抵押贷款办理一般流程为：客户申请受理调查审查审批办理登记（或者公证）贷款发放。部分市县由于未明确两权抵押登记机关，因此金融机构采取公证的方式来替代抵押登记。贷款额度一般由抵押物价值确定，一般抵押率不超过40%。利率偏高，普遍10.8%-14.4%。贷款用途主要围绕农业经营。贷款期限以一年期短期贷款为主。 　　二、存在问题 　　（一）法律障碍 　　法律上对农村土地承包经营权一般不允许抵押。唯一例外，只允许荒山、荒沟、荒丘、荒滩等四荒地的承包经营权抵押，主要是为了鼓励承包开发四荒地，解决承包开发荒地的资金短缺。法律虽然没有明确禁止抵押农房，但由于抵押农房时宅基地应当一并抵押，故农房抵押亦被法律所禁止。我国法律体系一贯采用房地一体模式，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，故农房抵押受制于宅基地使用权，而农村宅基地抵押为我国现行法律所禁止。 　　（二）两权流转程度低、存在私下交易 　　1.我省耕地流转面积仅占家庭承包经营耕地面积的11.7%，流转程度低。据了解，相当一部分耕地流转通过私下协商进行，不仅对官方统计的交易量产生影响，而且容易产生权益纠纷。 　　2.被调查市县中暂未发生农房流转财产权情况。 　　（三）两权配套制度建设滞后 　　1.确权登记难度大。从全省情况来看，部分市县已逐步开展土地承包经营权登记，但土地承包经营权的确定、土地边界的划定争议较大，导致确权时间长。 　　2.地方政府重视不够，人员、经费安排不足。相关人员工作积极性不高，呈无人管、无人干的状况，导致确权登记、流转中心建设推进缓慢。 　　四、政策建议 　　（一）多重担保模式规避两权抵押的法律风险 　　从2007年开始，我国已在福建明溪、重庆开县、宁夏平罗、辽宁法库等地开展两权抵押贷款试点，其中引入基金担保、保险担保等与信贷相结合的多重担保模式，避免担保物单一，从而降低贷款风险，值得借鉴与推广。 　　（二）完善制度和组织机构建设 　　一是政府进一步明确两权管理部门的职能责任，赋予工作权力，在两权管理和服务上实施人员、经费政策倾斜。二是建立仲裁机制，设立县、乡、村两权流转服务机构，推动两权流转尽快实现由自发到自觉、由无序到规范转变。三是完善两权价值评估市场建设。建立专业评估机制、设立专业评估机构和评估人才，出台评估管理、技术规范等有关法律和业务准则，为开展两权抵押贷款提供评估服务。 　　（三）规范两权流转行为，创新流转方式 　　在乡镇加快建立两权流转试验、示范点和服务体系样板。搭建高质量服务平台，免费开展土地流转咨询、登记、变更、仲裁、法律援助等服务;逐步建立规范的两权流转程序，采用统一格式的文书档案资料，加强规范化管理;进一步强化农村土地集体所有的观念，支持乡村干部依法管理集体土地，增强农民群众依法流转两权的法律意识，查处违法流转行为。积极探索以土地信用合作