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中国房地产税制改革 一、我国现行房地产税费的情况 我国的现行的房地产税是以房产和土地为课税对象，向房屋和土地的所有权人和使用权人征收的税赋。这里所说的房产包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的应税房产。因此，我国现行房地产税主要包括城市房地产税，耕地占用税，城镇土地使用税，涉及房屋建设、房屋出租、物业管理的营业税和营业附加税，房产税，涉及土地使用和土地使用权或房产转让交易的土地增值税、契税和所得税，涉及企业所得的所得税、固定资产投资方向调节税以及其他产生合约的印花税等。这些税赋的法律依据主要是1986年9月15日国务院正式发布并于1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）（中央人民政府政务院于1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》已于2009年1月1日起废止）。另外，我国还有一些涉及房地产方面的行政性收费，主要包括土地出让金、大市政配套费、四源费、防洪费、集资费等。 其中，几种主要税种的课税对象、计税依据、税率和分别是： 1、房产税：房产税是以房产为课税对象，以房屋的价值和租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种地方税。 房产税课税对象的范围包括投入生产经营活动（自用或出租），给所有权人带来了收益的房地产。根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（（87）财税地字3号）财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）、《财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税〔2008〕123号），“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。 房产税的计税依据是从价计征和从租计征，其中从价计征是按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%；从租计征是以房产租金收入计算缴纳，税率为12%，应纳税额=租金收入×12%。 2、耕地占用税：对占用耕地（包括国家所有和集体所有的耕地）建房或从事其他非农业建设的单位和个人一次性征收的一种税。 列入征税范围的耕地包括：（1）种植粮食作物、经济作物的土地；（2）菜地；（3）园地；（4）鱼塘；（5）其他农用土地。税率为地区差别定额税率。计税依据为实际占用耕地的面积。 3、土地增值税：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人收取的一种税收。这种税种在转让时征收，即按转让次数征收。这里指的转让是有偿转让，不包括无偿转，并且仅限于国有土地使用权的转让，集体土地的转让需先征用再转让。课税对象和计税依据为转让所得的增值金额。转让所得的增值额 = 转让所得的收入 - 应扣除项目的金额。其中，转让所得的收入包括货币、实物和其他收入；应扣除项目包括： （1）取得土地使用权所支付的金额：出让金、拆迁补偿安置费； （2）土地开发成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用：开发建设、安装费用、销售费用、管理费用、财务费用； （3）旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金：契税、印花税等； （5）财政部规定的其他扣除项目。 税率实行四级超额累进税率，即超额累进税率，即将纳税人的计税收入，按规定的级距分段，各级段都根据其超过上一级收入数的部分，按各该级适用的税率分别计税的一种税率。 4、契税：契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。纳税人是指权属关系的承受人。课税对象为权属关系发生转移变动的土地、房屋。税率实行比例税率，现为3％～5％。实际适用的税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内结合本地区的实际情况确定。 计税依据依房地产权属转移的方式不同，分为以下几种： （1）房地产成交价格；（2）核定价；（3）房地产交换的价差。 5、印花税：印花税是国家对在经济活动中或经济交往中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。1）合同或具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据（3）领受权利、许可证照；（4）经财政部确定征税的其他凭证。计税依据为应税凭证所记载的价款数额。 我国的印花税实行比例税率和定额税率两种税率。房地产交易中实行比例税率。 6、土地出让金：土地出让金是指各级