融科九重锦1-2期结案总结.ppt

2009年政务区住宅市场价格实现良好，已经进入全市范围内住宅价值第一梯队，2010年随着新项目的集中放量，价格梯队将明显形成，竞争趋于白热化 随着2009年项目的销量和价格都稳居区域一线阵营，具备了2010成为区域领导者的可能 2010年虽然面对了不可预知的市场变化，但及时有效的调整，还是最大限度的保障了目标达成 3-4月延续旺市思路，进一步强化差异化形象，通过含蓄淡雅的中国风系列与主要竞品贴金戴银的欧式风格泾渭分明 3-4月市场的需求释放，区域整体供货量较小，造成本项目量价齐升，价格50天涨幅高达约20%，上浮约1400元，这种非理性的上浮也直接造成了楼市的疯狂，项目组抢抓销售节点，15天加推2栋楼，迅速消化剩余房源并加推新货， 九重锦作为政务区市场的领跑者，面对新政来袭，在劫难逃，效应初现 由于4.15政策的打压，项目上门量、进线量急剧下跌， 客户观望情绪浓厚，成交量下滑； 我们引以为傲的“破冰”，成就淡市销售奇迹 节点爆破——率先吹响破冰的号角平均每日成交20套，5天成交104套 踩准点，做对事！6—8月借破冰之势，小步快跑的价格策略， ，让我们一路领先！ 凭借对节奏的精准把握，九重锦全年位居区域销售前三强，全面超越与自己一路之隔，产品力占优的融侨天骏 2011年是群雄争霸的一年，而政务区是明年合肥市场的明星主战场，市场的第一梯队将主动拉大与二线梯队的差距 竞争战略与销售结果 在淡市，推广费用严重不足的情况下，我们唯一的武器就是价格，而降价的基础是让开发商与我们的市场判断达成一致 全方位地市场调研，让开发商没有不信的理由 在推广费用严重不足的情况下，线上节点投放，线下区域内“街霸”封锁 九重锦1-2期共1876套住宅，截至11年11月30日，去化1855套，去化率99% 二期成交客户特征——与项目产品匹配，无根本性变化 在区域价值演变的引领下，其房地产发展也经历了由价值承接地向高端豪宅片区发展的阶段 2009-2011，这三年中 客户住进了新家，开始了新的生活， 开发商收获了理想的利润与品牌的落地， 公司实现了利润收益、人员成长与良好的业内口碑， 进而实现了业务的高速扩张，现在正在迈向百亿的征程， 而每个在九重锦服务过的同事，更是在公司专业力量最强的项目中， 得到了专业水准与职业通道上的双重丰收！ 营销亮点 2 旺市 淡市 总之 经验沉淀 4 （1）、缩短蓄客周期，连续加推，小步快跑，制造“热销”形象（2）、形象差异化（3）、老业主资源维系与挖掘 在充分沟通的前提下，率先降价，全面吸纳观望客户 总之，在市场动荡期，只有把握现在才是风险最低，收益最高的策略选择，始终不敢做判断，一味的将希望寄托在“明天”，只会将开盘时机一再错过，哀叹错过的“昨天”，最终无法完成年度目标！当然，市场判断之后的价格沟通更是关键中的关键！ 但是，2010年并非完美，事实上，辉煌业绩的背后为2011年埋下了苦果的种子 * （1）8#推售时机——面对2010年的市场变化，项目组决定将原计划下半年推出的8#楼王大户型产品延至2011年推出，一方面导致了开发商在后来对世联的不信任，另一方面从后市的市场表现来看，也的确错过了推售的最佳时机。 （2）老带新——由于2009—2010年间老带新操作过程中的一些把关不严，给开发商留下口实，导致2011年在低营销费用，高业主资源的背景下，开发商始终拒绝释放老带新优惠。 * 突围战！ 2011 * 市场判断； 目标达成； 营销亮点； 经验沉淀 面对2010的调控组合拳，项目组认为2011年调控将继续深入，营销定调——淡市营销+反弹机会营销 2008 2009 2010 2011 2009年3月进场 1 市场判断 * 随着华润万象城、置地广场、新地中心、万达项目、内森庄园等项目的相继开发与推售，2011年政务区第一梯队即将强势井喷！市场已初现细分趋势： 绿地内森庄园 置地广场 华润万象城 新地中心 信达水岸茗都 融侨天骏 御龙湾 恒大华府 发能太阳海岸 森林海 雄踞政务区第一阵营，价格标杆，品牌、产品优势突出； 中端混战，价格、品牌、产品、规划全方位比拼 低价路线，追求快速走量 融科·九重锦 天鹅湖万达 琥珀·五环城 在井喷的市场环境和一线开发商挤压的背景下，出货将出现两极： 1、一线阵营。市场份额进一步集中到少数的大开发商手中； 2、“老八家”陆续退出历史舞台 3、市场最底价。靠实实在在的低价促进成交。主要依靠性价比路线。 国贸天琴湾 1 区域竞争 * * 这一年，九重锦面临着重重困难： 大平层、公寓、商业、车位、二期尾货多物业销售，但项目进入尾盘期，全年营销费用210万（实际可用130万），推广费用严重不足； 开发商营销总监更换，工作推动异常艰难，让项目2009—2010的制胜法宝——节