地铁经营+物业发展盈利模式的内涵及操作思路.pdf

《快轨论坛● ‘‘ 地铁经营+物业发展 盈利模式的内涵与操作思路 张晓莉 张 泓 刘 勇 (深圳市地铁有限公司深圳518026) (1)地铁线路，该部分产出体现为地铁运营票务 摘要地铁公司投资建设地铁带来了沿线土地和物 类收入； 业的增值，但这部分增值被外部化了。地铁公司建立 (2)附属资源，是附着在地铁线路上的经济资 盈利模式的核心是通过政策支持将外部化的内生效益 源，与地铁线路存在于同一空间和同一时间，主要有 还原为地铁公司的内部效益。阐述地铁企业盈利理论 站厅层广告位与商铺、隧道区间和出站通道两侧的广 模式——“地铁经营+效益返还”的内涵，从政策操作 告位等有形资源，还有语音报站、地下通信、通道连接 层面提出“地铁经营+物业发展”的地铁企业盈利应用 等特许经营权和车站冠名、出站标识冠名等无形 模式，论述“地铁经营”与“物业发展”的相互关系，重 点探讨地铁物业发展的操作思路，提出以地铁公司为 资源； 业主的、非法人型的招标合作开发方式以及地铁物业 (3)沿线未出让土地、地铁上盖及地下空间用地 发展的操作流程。 的增值①； 关键词地铁地铁经营 物业发展盈利模式操 (4)沿线已出让土地和物业(含已开发地下空间) 作思路 的增值。 地铁经营的对象是指(1)、(2)两类，效益返还的 基于地铁企业可持续发展的目标，通过研究地铁 来源是指(3)、(4)两类。地铁沿线未出让土地、地铁 的行业属性和经济特点，根据交易费用和外部性理论 上盖、未开发地下空间、已出让土地和物业的增值，是 等经济学理论，应用效益一成本分析工具，在拙作《基 于可持续发展的城市轨道交通盈利模式研究》(《都市 地铁建设与运营带来的，是地铁建设与运营产出的主 要组成部分，并且数倍于前两类产出，但被外部化了， 快轨交通))2007年第5期)中，我们构建了地铁企业盈 利的理论模式——“地铁经营+效益返还”，并从政策 这是地铁行业普遍存在亏损的基本原因。因此，构建 地铁企业的盈利模式，除经营好地铁线路和附属资源 操作的现实可行性，提出了地铁企业盈利的应用模 式——“地铁经营+物业发展”，但囿于篇幅，尚未对地 外，必须制定相应的政策和法规，将被外部化的效益 铁企业的盈利模式展开讨论。本文是上文的继续，拟 (3)、(4)两部分返还地铁公司。 就地铁企业盈利模式的内涵与操作思路作进一步探 1．2地铁盈利模式的应用模式 讨，以完善上文提出的地铁企业盈利模式。 “地铁经营+效益返还”模式中被外部化的两类产 l “地铁经营+物业发展”模式的经济内涵 出效益，理论上可以通过政府制定相关政策予以返还。 由于第(4)类即沿线已出让土地和物业增值的外部化