物业发展建议及启动区策略.ppt

如何写好物业发展建议报告 一个中心： 两种思路： 三大原则： 四个层面： 五大板块： 宜昌会展项目·物业发展建议及启动区策略 写作思路 项目位处城市主干道旁，距离城区约十分钟车程，属于城市近郊，交通便利，片区未来发展潜力巨大，但现状陌生，配套相对缺乏 区域属性-现状 发展大道确定了“一轴三区六片八节点”的规划结构总体构想，通过各片区主题式的发展带动整个片区的成熟 区域属性-规划 本项目所处的梅子垭片区在旅游会展生态核心区的高端定位之下，未来更多的政策支持及配套设施建设将极大促进片区的整体发展 区域属性-规划 项目占地接近1000亩，容积率低至0.96，物业类型多样，在宜昌属于超大规模的低密度综合体项目 项目属性-指标 项目地块呈南北狭长分布，拥山傍水，临路面长展示性好，湖岸线极长，自然环境非常强势 项目属性-地形 项目高端的整体规划： 项目属性-规划 项目高端的整体规划： 项目属性-规划 项目属性界定：三线城市近郊，处于城市重点发展区域的核心位置，拥有强势山水景观资源的超大规模低密度综合体项目 项目发展战略：以“中央别墅区”区域形象为依托，以原生态山水资源为基础，通过超越市场水平且多元化的创新产品最终赢得市场 发展战略回顾 整体定位：本项目定位高端形象，中高端产品为主的舒适住宅社区 整体定位 客户定位：根据项目的开发节奏，近期以二次以上改善型客户为主，中期以首次改善型客户为主，远期以刚性需求客户为主 客户定位 产品定位：独栋+联排+叠加+花园洋房+高层，其中叠加和洋房是回现主力，独栋和联排是标杆产品，高层主要用于平衡容积率，且作为后期的回现主力 产品定位 规划排布：综合考虑地块条件和物业类型特征等因素，对物业类型进行如下排布 规划排布 分期策略：整个项目分八期开发（09年不推盘，整体开发周期为4年），采取“小步快跑，持续滚动”的适合现金流目标的开发策略 分期策略 写作思路 物业发展建议的出发点 项目拥有宜昌稀缺的强势山水资源及配套资源，还拥有领先于市场的产品，这构成了项目的核心竞争力 项目本体条件 客户有“趋洋”特征，喜欢欧式风格建筑；置业有跟风心理，有钱人买的是身份和面子，项目打造时需要着重树立豪宅形象 客户敏感点 未来市场竞争激烈，需要通过资源、产品等多方面的综合打造有别于其他项目的风情，通过风情打造创新的生活方式 市场竞争 将3C的三个维度研究给出的信息和结论综合，得到本项目的物业意向原则： 物业发展建议原则 以资源放大+产品超越为项目核心竞争力的打造方向 物业发展建议原则 以风情营造+豪宅形象为项目核心竞争力的打造方向 物业发展建议原则 在打造项目高端形象的同时，要注意成本控制 物业发展建议原则 物业发展建议原则:资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本 物业发展建议原则 写作思路 物业发展建议原则:资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本 物业发展建议原则 规划理念一：保证低密度住宅资源最大私有化，保证中高密度住宅公共空间的打造 规划理念 规划理念二：保证独栋拥景，高层尽量做到户户观景，并做到建筑最大化亲近自然 规划理念 规划理念三：尽量保护和利用原生态资源 规划理念 写作思路 结合项目对组团规划、项目分期、公共空间的要求，整体规划以“一心两片三带七组团”为规划方向 规划思考点 “一心”：会展中心及酒店之间建设中心广场作为整个项目的核心，既成为整个社区的形象，也为业主提供了广阔的活动空间 中心广场 “两片”：南地块建成低密度的高端封闭小区，北地块为多物业类型的半开放中高端社区 两大居住片区 “三带”：在南地块、北地块及湖岸线分别设置不同的主题休闲带，有效利用地块内部不适合建设的土地面积 三大休闲带 “七组团”：根据分期及推售节奏将项目分为七大组团，选取相近的地形或地理位置，分别以欧洲各个区域命名加以区分 七大组团 “七组团”：通过将不同组团以不同欧式风格推出，以确保最大化地避免项目的内部竞争 七大组团 小结：项目整体以“一心两片三带七组团”为打造方向，从而实现最佳的项目功能分区及组团分区 整体规划 写作思路 物业发展建议原则:资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本 物业发展建议原则 写作思路 写作思路 写作思路 物业发展建议原则:资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本 物业发展建议原则 写作思路 物业发展建议原则:资源放大、产品超越、风情营造、豪宅形象、适度成本 物业发展建议原则 酒店设置之市场概述：宜昌的酒店市场目前呈现中低端酒店星罗棋布，高端酒店少的整体市场格局 酒店设置之市场概述：高端酒店的市场数量、房型（包含房型、数量、价格、客户）、配套、经营状况等进行总结 武汉国际会展中心（1/2）：通过包括会议、宴会和购物中心等方式进行多元化经营盈利 会展中心—案