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物业管理 物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。 物业管理费 一、物业管理费概述 是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为了实现其职能，根据有关法律规定的权限，凭借对物业管理的全部活动所需成本的科学测算，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。由业主或客户定期向物业管理公司交纳的费用。它是物业管理公司营业收入的主要来源。 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 物业服务收费类型 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 清洁卫生费用； 绿化养护费用； 公共秩序维护费用； 物业共用部位水、电费用； 用于物业管理的固定资产折旧及办公费用； 物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险 费用； 必要的社区文化、体育活动费用； 经业主同意的其他费用 物业管理服务的基本内容： 小区内房屋建筑及公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查； 共用部位园林绿地的管理养护； 共用部位环境卫生的管理服务 公共秩序的维护； 参与物业竣工交付使用时的验收交接； 入住管理； 物业装饰装修施工监督管理； 车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护； 物业档案资料的管理； 接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托代收相关费用； 接受产权人委托，提供物业管理委托合同以外的服务项目。 物业管理企业不承担管理责任： 无法避免的水、电、天然气等燃料或材料短缺，火灾、水灾、地震等不可抗力导致的服务中断； 涉及产权人和其他房屋使用人双方的纠纷，而造成的损失； 涉及刑事责任、无意或蓄意破坏而造成的损失； 涉及业主财物，包括但不限于机动车或非机动车失窃、损坏的； 在小区内使用共用设施设备时，因自身原因造成身体伤亡或财产损坏的； 物业管理企业无法控制的其他一切原因。 物业管理公司要求预付物业管理费合理性 考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。 2016年最新广东省物业管理条例：第三十条 物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。 业户装修 业主或其使用人装饰装修房屋，应当事先将装饰装修方案报经物业管理企业认可，并签订《装饰装修管理协议》。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。装饰装修房屋，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻业主的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他业主利益受损，业主或使用人应当承担修复及赔偿责任。 在此基础上，业户装修前需向物业管理公司缴纳装修保证金， 有偿服务 为了进一步提升公司物业服务形象，及时解决业主家庭生活中的实际困难，在做好物业常规服务、确保服务质量的同时，满足小区业主居家生活服务的需求，开展便民有偿服务工作。 增加盈利，满足客户需求、提高客户满意度为主要目的的增值服务 便民有偿服务范围，主要以公司服务处小区内居民家庭水、电维修安装和保洁绿化为主，家电维修和房屋修缮暂不列入有偿服务范围。有偿服务工作由公司客服部负责统一接待安排，工程部、保洁部、财务部等密切配合共同实施。 本体维修基金 本体基金属住宅区、工业区及各类楼宇物业业壶的共有资产，以每栋房屋为单位，由该栋房屋的所有业主按各自房屋的建筑面积分担和享有，本体基金的主管部门是市住宅主管