物业服务基础知识培训-.ppt

* 四川西部北斗地理信息产业管理有限公 2016 年3月 物业服务基础知识培训 第 * 物业项目部 主讲人 邓智勇 一、物业管理概述 1、什么是物业 “物业”是一个外来名词，其意是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。 住宅物业 商业物业 工业物业 综合物业（公益性） 第 * 一、物业管理概述 2、什么是物业管理？ 你所理解及想象中的是什么？ 第 * 一、物业管理概述 概念： 物业管理指业主选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。 主要从三个角度理解： 业主通过市场化，选聘有合格资质等级证书的物业服务企业来实施物业管理，； 物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业服务企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务； 物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。 第 * 一、物业管理概述 3、物业管理的目的 第 * 一、物业管理概述 物业所有人和使用人创造整洁，文明，安全，舒适的生活和工作环境。 通过物业管理，使物业发挥最大的使用功能，使其保值增值。 促进经济和环境效益同步增长。 第 * 一、物业管理概述 4、物业管理的基本环节 规划设计阶段 （客户和管理视角） 施工建设阶段（工程跟踪） 营销推广阶段（营销卖点支撑） 物业公司组建阶段 验收、接管阶段（明确责任，减少纠纷，保障业主财产权益，管理条件实现） 交房、入住、装修阶段（交房策划，装修管理） 日常管理服务阶段（客户、工程秩序、环境） 经营拓展阶段（公共部位经营） （1） 规划设计 （2） 施工阶段 （3） 营销阶段 （4） 物业公司组建阶段 （5） 验收接管阶段 （6） 交房装修阶段 （7） 日常管理阶段 （8） 经营拓展阶段 第 * 一、物业管理概述 5、什么是业主？ 房屋所有权证持有人。 房屋共有权证持有人。 待领取房屋所有权证持有人和房屋共有权证持有人。 第 * 物业管理概述 业主购房时会关注哪些物业管理事项 业主大会及业主委员会 专项维修资金 物业管理服务内容和费用 物业的使用与维护 第 * 二、业主购房时会关注哪些物业管理事项 1、房屋买卖合同中包括哪些物业管理条款 《商品房预售合同》与物业管理有关的条款，其中内容包括物业管理企业名称及资质、物业服务收费价格（包括价格构成）及按多长时段收取、停车位费、物业服务内容及质量、临时管理规约和其他约定等。 2、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？ 由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、清洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。 因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。 第 * 二、业主购房时会关注哪些物业管理事项 3、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行 在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。 4、业主大会成立前，业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用 不能。因为按照规定，前期的物业 服务企业由开发建设单位委托，业主应 当按照约定交纳物业服务费用，接受物 业服务企业的服务。 第 * 二、业主购房时会关注哪些物业管理事项 5、临时管理规约与管理规约有何区别？ 6、临时管理规约和管理规约法律效力？ 临时管理规约和管理规约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。临时管理规约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；管理规约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。 临时管理规约： 由房地产开发企业在销售物业之前，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，针对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，