【精品学习】11年太原小店通达街亲亲家园项目全案营销策划方案.ppt

本次提案结束，感谢聆听。 Thanks！ 恒达世行 〔亲亲家园〕项目组 2011-2-13 价格定位原则 太原市城市建设步伐加快，城市人口增加，对住宅体量的需求较大，而本区域得天独厚的位置对购房群体有很大的吸引力。 周边项目开盘早于本项目，现存体量较少，可选择余地不大 项目本身体量较小，同时项目户型设计面对群体广泛，对市场挑剔性不高，适合性强 地块的本身升值潜力较高 通过对周边市场价格的调研，建议开盘价格适度居中 本项目为体量一般，无法形成大盘入市效果；一举奠定热销气势和轰动效果，是启动期必须完成的任务 本项目启动期中、小户型要占重要比例，最大利润物业为后期的较大面积户型 鉴于目前项目周边无带动性大盘，配套等不完善，本项目预期入市价格将取下限 实现项目快速销售，奠定热销气势 入市均价及阶段性价格模拟图 项目启动期阶段营销的战略目标：保证项目利润前提下，更关注必须形成的热销气势和市场轰动效果，为后期提价奠定基础 4000 4300 4500 4700 产权商品房 土地未出让房屋 Part4. 营销思路探讨 省略形象导入，直接强推销售高潮 避免传统的销售周期排布，借助恒达世行数据库采用推介会、太榆区域十余个在售项目联动销售、渠道资源直接打开市场。 历经9年行业风雨历程，78个项目倾注全心雕琢，恒达世行在形成市场调查研究、项目评估、立项可研、全盘顾问策划、整合推广及销售代理无缝运作链式体系之同时，更以对市场、客户的深入探索及需求把握，建立山西首家房地产专业顾问公司客户服务中心。其中仅客户资料数据库系统客户资料逾二十余万，长期有效的VIP客户达到近5000余组。全省市场中高端客户群体接近20000余组。 优势： 能够在较短的时间里用上投资客户、其他楼盘成交和没有成交的客户并为本项目所用，同时也为前期积攒客户缩短时间周期。 多个分销渠道，产品面对客源广泛 避免增加分销费用，借助恒达世行太榆区域十余个在售项目各售楼部现场直接面对客户。 恒达世行目前在太原市内在售项目5个，晋中在售项目6个（其它地市暂不考虑），可同时作为本项目的分销机构同时展开销售工作。 优势：能够在项目开售的同时、辐射到太原、晋中的各个角落。 实现本项目50%的销售周期，120%的销售利润。 营销经营战略：塑造项目品牌 未来的市场营销是品牌战争，每一个成功项目都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益。? 以树品牌为主导?  运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项目开发、销售的商业行为过程，获取更多的无形资产----品牌形象。?品牌----信任度：消费者对购买房地产住宅产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因此而产生信任度。?品牌----附加值：对一个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌知名度、美誉度，都会直接影响物业的售价。 拔高项目形象后采用强势促销的方式迅速销售。 营销经营战略：化解抵抗心理 直到你给他正确答案之前，消费者很少知道自己想要什么。 ——唐纳德 高斯 天赐康园是典型的顺势而为的营销策略。本项目必须与其不同，是化解抗性的营销模式。 小店同行观点 营销专家观点 营销经营战略：化解抵抗心理 重视本地原住民客户：最大可能挖掘对距离无抗性的项目所在区域客户的需求，如城市绿地环绕项目地块，社区生活配套和商业配套的完善； 通过事件营销活动，吸引目标客户前往，感受交通和通行时间的变化，缩短心理距离，如组织看房团和参与促销活动； 策略一 策略二 在项目开盘前，关注和培养本地原住民的潜在客户 多渠道、高密度的广告宣传，从“主干道开通“、“区位价值”上缩短客户心理距，如升值潜力巨大，未来小店区的中央CLD 策略三 加强对本项目所在区域路网、规划及配套设施增加后的投资价值宣传 消除客户对距离产生的排斥 营销经营战略：消除排斥心理 加强本项目出行便利、升值潜力巨大的吸引力 强化升值概念，充分融合和利用本区域交通便捷，未来发展的概念 媒体广告宣传 举办相关的营销活动 营销策略 营销举措 陌生区域和配套不足 缺乏投资价值 低开高走的价格策略，增强项目启动期的投资价值，注重形成热销气势 总价主导，淡化单价的影响 让消费者感受到物业的价值空间 卖点整合 概念卖点成熟优越的教育配套 人性化住宅 开心品味、时尚生活 规划卖点 以本区域的完善配套为底蕴，创意出现代的都市生活 公园地产项目 感性卖点? 独特区位，升值潜力 时尚生活——生活因您而更精彩? 理性卖点 精品住宅、质量建筑----户型设计?与