【精品学习】13沈阳保利达江湾城豪宅商业用地开发建议.ppt

保利达.江湾城商业用地开发建议;Part1公寓市场回顾;Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场;价升量跌，震荡上浮 政策调控，成交放缓 多空搏弈，后市观望;结论：;商业用地的开发，沈阳市场的主流产品即是开发公寓，而公寓产品就目前情况而言，销售情况并不理想。未来5年内金廊沿线，大型综合体林立，市场供应量剧增，浑南地区商业用地开发之难度将会急剧增加。;;Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场;Part2 市场研究;Part2 市场研究|前言;Part2 市场研究|沈阳城市综合体;Part2 市场研究|沈阳城市综合体;Part2 市场研究|沈阳城市综合体;Part2 市场研究|沈阳城市综合体;Part2 市场研究|沈阳城市综合体;Part2 市场研究|沈阳城市综合体;Part2 市场研究|沈阳城市综合体;Part2 市场研究|沈阳城市综合体;Part2 市场研究|沈阳城市综合体;Part2 市场研究|沈阳城市综合体;Part2 市场研究|沈阳城市综合体;Part3 商业开发产品可行性分析;公寓可行性分析－威胁、劣势;错位竞争，设计差异化产品，通过部分服务式公寓（酒店式、商务式）来提高整个项目的档次，从而打造浑南区域的标杆公寓项目； 以低总价、高性价比的住宅式公寓产品为主要体量，吸引首次置业客户； 以服务型、沿河景观型产品产生高附加值，提升项目升值潜力，同时规避产品硬伤。 ;Part3 商业开发产品可行性分析|写字楼;Part3 商业开发产品可行性分析|酒店;Part3 商业开发产品可行性分析|商业;Part4 商业用地开发建议;拥有良好环境、交通资源的二三级商业； 商业形态亦匹配项目高端定位； 满足限制性条件下充分利用土地资源； 土地价值最大化原则； 盈利需求； 规模大，单一类型的物业将面临较大的风险； 综合考量市场容量和消化量。;以总商业面积30万㎡计算;Part4 开发建议|商业物业开发类型建议;Part4 开发建议|商业物业开发档次建议;;不同商业形态的分步骤开发； 综合考虑项目市场认知与形象拉升要求； 结合销售中心使用周期考量。 产品多样性包含酒店，公寓及裙楼商业，销售初期迅速提升市场认知，争取利润最大化;住宅式公寓是居住功能的补充 商务公寓及裙楼商业是商业价值延伸的体现 星级酒店及酒店式公寓是项目对外展示的标杆;以星级酒店及精装修的酒店式公寓为标杆， 以住宅式公寓为主体，商务式公寓为补充，配合裙楼商业， 形成高端特色公寓产品组合;建筑形式和风格的精品； 物业类型和人群结构的多元 配套服务档次的特色;Part4 开发建议|各商业物业具体建议-中小户型公寓;户型中小、总价低、居住兼顾投资型的公寓;;Part4 开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓;大户型为主导、满足高端客群居住需求的公寓产品;;服务精品化 对于公寓产品，可考虑提供组团单独高档物业服务，通过服务提升公寓价值。 建筑技术精品化 采用先进建筑技术，达到更高舒适度并体现生态节能的效果，技术体现主要在建筑材料、环保科技、新风系统等提高居住舒适度的方面。 建筑风格精品化 采用时尚抢眼化的外立面，创造与众不同的建筑风格效果，以此成为项目独特的价值点。;Part4 开发建议|各商业物业具体建议-酒店式公寓;中户型、面向高端客群投资及自用需求的服务型公寓产品;Part4 开发建议|各商业物业具体建议-酒店式公寓;2、酒店式服务;采用酒店式的装修标准, 附送全屋家私家电，体现现代和豪华的完美结合。;采用基本的豪华装修标准，体现大气，有品位和气韵;◎完善整体配套设施： 健身房???洗衣房、餐饮、酒吧、图书室、商务中心、智能化系统、豪华大堂、前台、控制室等;商务公寓 裙楼商业;Part4开发建议|各商业物业具体建议-商务公寓 ;;商务中心;Part4开发建议|各商业物业具体建议-裙楼商业 ;Part4开发建议|各商业物业具体建议-裙楼商业 ;休闲会所、运动俱乐部、网络、水疗SPA、高档餐饮...高端休闲生活化业态 ;Part4开发建议|各商业物业具体建议-星级酒店 ;Part4开发建议|各商业物业具体建议-星级酒店 ;Part4开发建议|各商业物业具体建议-星级酒店 ;——结束——