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公交星城 全程营销策划案 项目所在区域介绍 PART 4 项目营销及推广 要 点 营销策略 推广策略 销售策略 销售周期 营销总策略 全面整合资源 强劲气场蓄势 连续样板展演 多种渠道营销 销售上的“稳、准、平” 运营上的“低成本” 重包装展示发挥、提升价值 充分利用活动营销 以小取胜，以新取胜！ 以小的户型，创新的产品，现场的包装和适中的推广费用抗衡周边大盘！ 本案营销目标 短时间内售罄 注 入 独 特 的 市 场 理 念 快 速 提 升 物 业 附 属 价 值 赋 予 人 文 价 值 和 内 涵 房 屋 总 价 合 理 化 控 制 “4V”营销组合 差异化（Variation） 共鸣性（Vibration） 附加价值（Value） 功能化（Versatility） 1、营销部现场销售 2、上门直销 3、巡展销售 4、活动销售 5、网上销售 6、N+N客户开发模式 7、概念营销 8、直销 动静相结合 化被动为主动 多渠道多方式组合 以小取胜、以新取胜、以产品取胜、以服务取胜 营销思路 市场目标 感性推动 理性推动 推广策略 针对目标客户时尚青年及周边居民的特别促销及优惠 现场演示 ----智能化设施演示 -----环保建材展示 感性推动 限量发售 营造轰动羊群心理， 刺激炒家投资入市 现场促进 ——售楼通道包装 ——精致的示范单位 ------现场包装及绿化 制造反应 ——软性前期渗透 ——气氛制造 各项活动 ——活动 ——炒作 ——新闻 广告推广 ——推化作用 ——形象塑造 轻松付款方式 ——一次性付款 ——银行按揭 ——轻松按揭 ——特惠方式 价格策略 ——低开高走 ——稍低于市场预期 ——逐步提升 ——特价房打开旺销场面 区域地理的理性宣传 ——精品小户，置业于商圈中心 ——投资、升值潜力大 ——生活及娱乐配套齐全 理性推动 物业管理 --专业物业管理顾问 --管理软硬件 --服务承诺 质量见证 ——精心选材 ——装修品质 ——施工质量 项目落成保证 ——附属配套设施落成保证 ——住宅质量保证 户外/形象墙/新闻/报广/售房部包装 谋势：建立企业品牌和项目形象的双认知度 入市：高调开盘，制造热点 公关活动： 青年专属VIP会员活动/攀岩活动预热 造市：项目价值综诉、实现持续热销 户外/报广/杂志/广播/灯箱/路牌/车身 户外/报广/杂志/广播/车身 谋市：炒作区域价值、树立项目形象 户外/报广/杂志/广播/灯箱/路牌/车身/短信 评市：销售信息发布，为下阶段蓄势 户外/报广/广播/灯箱/路牌 12.6 12.8 12.11 13.1 13.3 13.7 线上传播 线下传播 VI系统制定、沙盘、现场包装 楼书/DM单/户型单 页/海报/ 公关活动： 开盘活动 赞助合川区委元旦文艺演出 物料准备 吸筹前期——传播概念 市场目标：项目“新锐地带” 形象塑造、提升项目知名度。 吸筹后期——巩固概念 市场目标：项目品质诉求、加深市场对项目“新锐地带”概念的认知，提升项目美誉度。 日期：2012年6月——9月 目的： 利用软性广告宣传造势、吸引目标客户群关注； 隐形推出部分单位进行市场初探，视市场反映情况加推； 考核客户对项目的初步认知； 价格初探，作为下一步价格调整的依据； 争取第一批冲动型客户下定签约。 配合：举行第一次主题SP活动 媒体选择：报纸、夹报、户外看板、灯箱、路牌 营销布署 低调内部认购，高调开盘。开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布以版面大、冲击力强为侧重点，通过大面积系列夹报广告，户外媒体，楼宇广告，举行大型的文艺活动等一系列方式来聚集人气；同时以宣传项目主题为主。解筹强销期，即开盘日和强销期。 日期：2012年9月——2012年12月 目的： 开始低调内部认购，价格出炉； 完成了项目认知，市场、价格初探后，进行微调，进入到公开发售阶段； 分批加推单位，提升销售均价； 放大品牌知名度及信任度，提高产品品质形象，争取更多的潜在目标客户下定签约； 利用各类媒体组合推广，将销售推向高潮； 对到访客户进行分析，挖掘项目主要客源，进一步调整定位（价格提升）。 配合：推广中举行主题SP活动 媒体选择：楼宇、报纸、户外看板、灯箱、网络、公交 发布频率：开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布应较为密集。 解筹强销期——释放概念 市场目标：价值整合，实现项目对合川全区小户型购房人群的强势促销。 日期：2013年3月----2013年6月 目的： 维持销量经过主题推广