20070626_顺德_金茂项目_定位_项目定位报告精选.ppt

金茂广场项目定位报告 谨呈：佛山市金茂房地产开发有限公司 案例：佛山写字楼分布 佛山酒店式公寓可行性条件分析 酒店式公寓一般位于金融中心或者可独享稀缺资源的城市景观休闲区，强调私人性、专有性、资源稀缺性； 所提供的星级酒店式服务无法用规定的标准衡量，服务标准难以作出定性比较； 物业以居住功能为主，租售并举，通常为出租； 溢价空间较具弹性化，价格视物业硬性配套及软性服务情况而定。 普通住宅定位探讨 可行性判断:存在市场需求，销售速度较快，可变现性高，但价格受到限制，实现价值低，建普通住宅不经济。 B地块居住价值分析： 1、50年产权，居住价格已经受限。 2、B地块定位为商务办公及服务型公寓区，人车较繁杂，居住氛围较弱，居住价值受贬损。 3、属于开放性的混合型社区，住宅价格难以拉升。 不经济 普通住宅的可行性分析 市场需求较大，变现性高，但与C地块形成内部竞争，且溢价空间不大，可行但不经济。 为写字楼配套，与五星酒店形成补充，有效降低运营成本，溢价空间较大，可变现性高。 与写字楼定位重复，增大商务办公物业体量，风险较大。 B地块定位小结：15000㎡写字楼+45000㎡酒店式公寓 B地块商务办公及服务物业定位的N种可能 写字楼 普通住宅 商务公寓 公寓式办公楼 SOHO型商务公寓 酒店式公寓 普通公寓 与写字楼形成内部竞争，且自身竞争优势不大，在写字楼市场总量有限的条件下，将增大风险较大，减少可变现物业面积。 存在市场需求，溢价空间较大，但市场总量有限，变现性一般，须控制体量，控制风险，根据世联以往经验，建议体量控制在15000㎡以内。 市场需求大，可变现性高，但价格受限，实现价值低，不经济。 A地块： 五星级酒店 C地块： 城市豪宅 B地块 1~5#楼酒店式公寓 8~9#楼写字楼 6~7#楼酒店式公寓 B地块定位原则： 1、尽可能以居住功能物业为主，增大可快速变现物业面积，降低风险； 2、提供少量中高端纯粹写字楼，以写字楼带动该区的销售，提升物业价值，实现利润最大化； 3、居住功能的酒店式公寓作为写字楼的配套物业形态，互相促进，加快变现速度。 B地块功能定位建议 项目整体定位建议 金茂●城市广场 ——城市生活代言 ——CBD领头军 ——城市核心标志 一个集五星酒店、高档写字楼、酒店式公寓、城市中心豪宅于一体的微缩城市！ 项目分地块定位建议 B地块 C地块 A地块 A地块定位：当地首个标志性五星级酒店。 B地块定位：与五星级酒店相辉映的当地标志性商务办公及服务的综合性物业。 说明： 1、A地块：区域内唯一标志性大酒店，同时有政府大力支持，有利于提升项目整体价值； 2、B地块：区域内唯一高标准商务办公集合区，提供开放性的纯粹写字楼为主、小型商务公寓为辅的高价值商务办公物业，满足地块属性的物业形态； 3、C地块：CBD上的纯豪宅居住区，聚集人气，可带动A、B物业的日后经营与运作 。 C地块定位：与五星级酒店相匹配的城市豪宅社区。 开发节奏建议 开发顺序：A C B B地块：商务办公区 C地块：生活居住区 A地块：星级酒店区 第三期：提升区 作为整个项目的价值利润点，中速消化，实现利润最大化目标。 第一期：启动区 作为整个项目的形象标杆，奠定基础。 第二期：入市区 作为整个项目的现金牛，抢先入市，快速消化，规避同期同区竞争风险，同时为后续滚动开发提供保障。 THE END 区域市场背景 乐从 北滘 陈村 番 北滘镇佛山市顺德区东北部，总面积92平方公里，常住人口10万人，流动人口8万多人； 北滘镇环境优美，地理位置优越，是“大佛山”新规划的中心城镇之一。 北滘是现代制造业名镇，商业交易以第二产业大生产型企业为主。 规划面积超3万亩的北滘工业园内，美的、惠而浦、蚬华、浦项等众多名牌企业荟萃，有4家世界500强企业在此投资落户。 龙头产业第二产业的商务来往基本在生产企业总部完成，一般不需在市中心或生产地附近另租用商务办事处，因此对写字楼的需求有限。 商务办公客户以第三产业行业客户为主，如贸易、物流等服务行业，但第三产业总量不到两成，商业气氛不够浓厚，难以满足商务办公条件。 18% 10.1 19% 7.3 第三产业 78% 44.1 75% 28.8 第二产业 4% 2.1 5% 1.9 第一产业 比例 产值(亿元) 比例 产值(亿元) 类别 2003年三大产业结构 2000年三大产业结构 第二产业处于龙头地位，以第三产业为依托的人流量及商业气氛仍显不足。 区域市场背景 区域市场背景 北滘第三产业个体经营户总量较少，潜在商务办公使用客户总量较少，市场需求有限。 佛山市顺德区统计局 2006年3月1日 单位与个体经营户的地区分布 3658 74 550 62