河北廊坊区域房地产市场研究2.pptVIP

典型客群1： 政府权力公务员 典型客群2：生意人 ——古董商人刘先生 个人情况： 50多岁，男，以前当过兵、做过政府官员、办过企业 目前为做古董生意 居住现状： 和平丽景，2004年购买的 在华夏经典、第五大街商住两用（楼上楼下）、新奥银河大街楼盘 对和平丽景看法： 房型比较舒适，每个屋子采光都比较好，明厨明卫，卫生间通风比较好，现在好多房子卫生间不是自然通风的，都是抽风 绿化也不错，也因为靠近了路边的绿化带 房子墙体不是很好 配套比较全，但是缺憾的地方就是没有自行车棚，我看万科北京的项目就有自行车棚，很人性化的设计，现在自行车都堆在楼道里，特别的拥挤、不雅和不方便 区位认知： 北边和东北边居住氛围比较浓厚，但是整体配套设施不是很齐全，所以入住率并不是很高，我感觉大概只有３０％，比如阿尔卡地亚、城市旺点，住的人都不是很多 北边区域买房投资的比例会比较大，大概占４０％的比例 第八大街在市区位置还是便利的，生活配套也相对完善 南边相对来讲发展会比较慢，区域建设缺少强有力的拉动 产品形态：更喜欢低密度的居住环境，但是不喜欢住别墅，中国贫富差距太大了，不应该住别墅的。 产品面积：会选择１３０－１５０平米的房子，年轻人选择小户型的应该比较多，大概６０、７０、８０平米，还是很受欢迎的。 建筑风格：目前市场上的项目大部分都是现代风格的建筑，适合大众的品味，但是我认为经典的东西才是持久的，更喜欢欧式风情的建筑风格，象欧洲的小镇多少年都不会过时，稀缺的肯定是更具有价值的。自己本身是做古玩的，有韵味的、艺术品更值得珍藏，价值永恒 社区配套：应该有些高档的配套设施，现在开发商考虑利润太多了，很多配套考虑后期盈利，就不做了，其实不应该这样目光过于短浅，高档的配套是身份的象征，也是开发上品牌的树立。看过国外和国内一些高档社区都会有图书馆等文化设施，定期举办特色节日，很值得借鉴的。另外还要考虑我们国情需要，为中老年建一些休闲运动的设施，考虑大众的这些需求 其他：目前正在考虑在北京亦庄买房，周边朋友对于廊坊的认知还不是很高，希望买１３０平米左右的普通住宅；也考虑在杭州买房，北方天气不好的时候就可以去南方向受好的环境 看过万科的产品，认为万科的优点在于不仅是开发房地产产品，还是在做文化，很多地方设计非常人性化，比如晚上的照明系统，全方位的监控系统，做好的产品，要具有前瞻性，不仅仅是大众的产品 如果廊坊市场上有好的高端的产品还是会追随的 客户背景： 60岁左右，做钢材生意，在北京和廊坊都有，有两个儿子和两个女儿 置业状况： 在廊坊和北京多处置业，华夏花园、阳光佳和，棕榈泉、富顿中心、新坐标、赛洛城等楼盘，是投资的一个方向 这些房子能贷款就都贷款了，不愿意全部付清，有钱愿意投资到生意上 目前居住在华夏花园，99年购买，250平米，还有两套200平米左右，两个孩子居住 2006年在阳光佳和买了60平米的一居室，当时认为那个位置没有居住过，就兴趣买了一套 棕榈泉130平米两居室，现在出租， 置业需求： 在购买的物业里最喜欢华夏花园和棕榈泉。华夏花园位置便利，小区安静，物业管理到位。棕榈泉是看中了它的会所，当时就是被会所震撼了，认为它肯定会升值。 喜欢套间。棕榈泉当时在5号楼和8号楼有300多平米的豪华套间，自己很喜欢。 看过北京很多别墅项目，最终还是选择了廊坊新奥的高尔夫别墅。北京别墅的大环境不如廊坊的好，而且廊坊的近，住起来比较方便。 喜欢下沉庭院，地下室采光通风都很好。 胜芳人很喜欢都廊坊买房子，身边很多人的梦想都是攒够了钱到廊坊买套房子，甚至比到天津还强烈。原因有：看中廊坊的城市环境、干净整洁，而胜芳的环境特别不好，与廊坊比差远了。 还有人是因为孩子上学，选择在廊坊买房。 自己买了华夏商业街坊的商业，在阿尔卡迪亚买了一套住宅，看中小区环境好，7月份交房，但估计过7、8年才会住，估计也不会常住，用来养老。身边亲戚买得也挺多。交全款，不贷款。 自己对住宅开发的看法：140平米是条线；现在人看重设计，新颖时尚点就好卖。 不喜欢别墅的原因：面积太大不好打扫；买得起的人太少；觉得够不安全 客户背景：管道局员工，30岁左右 管道局概况： 中石油中央直属局级单位，共2万多人，在廊坊1万多人，其中科级以上员工约占1/7 管道局根据单位不同收入不同，比较好的单位，中等收入水平大概为年薪10万元 管道局1976年进入廊坊市场，现在大概住在九个区 其中1、2、3区都在城市核心位置，4、5区位置也比较好，1-5期建设时间比较早，大概80年代建设的 2002年已经取消福利分房，管道局很多员工都在其他项目买房，据我所了解，年轻人中有至少一半都在外面买的 对买房看法： 买房的区域主要在广阳道往北，主要北边的区域比较好 买房大家一般选择100平米以上的三居 对于西边认知不是很好，虽然有些