房地产报告精选 菏泽华阳房产山东八里湾生态新城项目商业营销方案 2013年3月 p64.pptxVIP

谨呈：曹县八里湾房地产开发有限公司;;;;;;;;;;;规模：; 承前分析，项目的整体定位应该在总体发展策略的框架内，结合客户的需求特征、项目的特殊性以及区域的成熟度以及曹县市场研究为根基进行推导！;消费者特征分析：;;主干道·生态新区·欠发展区域· 体量较大·机遇·挑战;基于SWOT分析，项目可利用因素;塑造与客户精神层面需求产生共鸣的产品;整体定位;以社区型商业和区域商业中心双线为导向，打造独具特色的生态文化商业街区;商业市场定位;商业形象定位;;产品升级原则;本项目的市场定位应该更多的立足现在，放眼未来。根据现状条件定位，预留未来的发展通道； 应将商业与区域作为一个整体考虑，商业定位的档次及风格与区域价值相吻合； 根据项目周边所处的环境及面临的竞争态势，趋利避害，业态定位为： “生态品牌商业街”;特色：引入生态、文化主题 业态：以品牌店为主，民俗、文化类为亮点，弥补曹县主题商业的空白点 优势：提升项目档次，吸引目的性消费者，聚集人气 生态新城商业中心主题引入，细分目标市场，提升项目特色，分散市场竞争风险;;;待确定地块建议（红色区域）;硬性指标建议：;;一座代言城市生活，引领曹县城市发展的建筑群 真正的特色主题商业街区，必将引起全城瞩目 但是，在向理性回调的市场背景下， 如何保证速度同时， 如何价高量快同时，;我们的营销总目标：;以品牌带动地产 以地产促进品牌 以营销实现价值 缔造曹县房地产市场的王者;营销目标分解：;前期概念导入;区域内现有大型物业稀缺，市场空白点相对较大;前述无论外部赋予价值还是产品内部打造价值，都是物理层面的因素。而有效的推广需要将物理层面因素转化为与客户的精神共鸣。 优越的自然生态环境和景观资源，极具发展前景，作为一个价值体系，能够与潜在客户达成精神共鸣的共振点在于对八里湾区域的价值概念（项目规划商业前期引导及概念导入是本项目的重中之重）。; 商业营销总策略; 商业营销总策略; 商业营销总策略;; 推广理念升级;推广要点定义;项目整体媒体组合策略;网络媒体;第一阶段：蓄客期;第二阶段：开???期;第三阶段：强销期;媒 体;;;;针对调研得出的具体情况，对项目做出SWOT分析，确定由何种业态，哪些商家入住。;; ; ;定价方法;项目租金;;;;根据我司对曹县住宅市场的分析，目前曹县乃至菏泽均未出现电梯洋房产品，原因主要在于： 1、电梯洋房成本较高，平均成本较花园洋房高出约300-400元/㎡（仅电梯成本），导致价位提升，去化难度增大； 2、目前区域市场上多层已属稀缺产品，客群对一般花园洋房的认可度足以支撑产品去化，开发商大多保量求稳； 3、电梯洋房虽具有绝对稀缺性，但产品的市场抗性难以预估，或有可能成为问题产品。;专业