上海、大连工业园区考察报告.pptVIP

对上海、大连部分园区的考察纪要 2008年7月 为强化对园区项目的科学决策， 分两批考察了上海、大连两地的部分园区。 考察组认真交流、观察和讨论。通过合计4天的走访，考察组得出以下基本结论： 以产业物业为特色的园区是发展产业的重要途径，已经在上海、大连等地得到证明。 园区的产业定位、客户定位应立足当地实际，发现有效机会。 成功的关键是，客户定位一定要准，产品定位一定要与客户定位相适应。 前人的成功在一定程度上是靠偶然，我们不能寄希望于偶然，当前应着重理清目标市场。 应当系统构建园区的吸引力，包括房屋、环境、服务等，各方面都应系统安排。 单纯依靠租赁收入的风险较大，应当租售结合，先售后租，租赁部分应当着眼于长期收益。 政府与企业既要分工，各自做好自己的工作，也要结合，形成合力。 应努力争取政府对园区的支持，包括减免出租业务的房产税等。 一些社会效益重大的发展方向，如果不符合当地条件，并不可为。 为加强对未来发展走向的认识，还应尽早考察珠三角等其他典型地区的典型项目。 以下对简要介绍和分析部分园区 1、大业领地 概况 在上海松江的一个区级工业区内。工业用地，占地1800亩（半数为城市绿地），总建筑面积60万平方米。一期40多幢，因双拼，自称88幢，约10万平方米（右图红线）。容积率平均约1.0，与我们一些地块相似。 2006年4月动工，2007年10月开盘。 周围配套不成熟。没有公交车。 开发商：浙江永康星月集团，组建上海星月投资公司。 可借鉴之处 项目定位、推广策略取得一定成效 自命为“总部经济、花园办公”。在项目早期发挥了一定作用。 曾比较系统地推“总部经济” 。例如，2006年推“长三角总部经济”，后觉得比较空泛，2007年聚焦于“浙商总部集群”。 重视资金回笼 一期只售不租，约5100元/平方米。自称售出约半数。对此我们分别询问多人，口径统一。据此推算接近收回本期投资。自称一期成本4500元/平方米，目测应摊入全部建设用地。 继本项目后，在张江附近开发小型商务园（上海总部湾），一期仅5幢，在奉贤开发物流仓储园，堆场为主，拟逐步转为做物业开发。 地方政府欣赏 所在区级工业区的管委会拟迁入，正在装修。 1、大业领地 值得汲取教训之处 项目定位迷失 该项目早期（2006年）致力于与CBD比较，定位较高。从现场看，虽为中档建筑，但在上海外围，确实相对比较高档。 但目前比较对象已发生变化，言谈间将松江区“名企公馆”、闵行区“财富兴园”等作为主要竞争对手。目测该两个竞争项目，比“大业领地”硬件素质差。表明逐步走向低质化竞争。 开盘不到半年售出一半，但似乎都是2006年动工前留下的关系，表明当初的“长三角总部经济”定位曾经吸引过人，但该定位的根基不扎实；2007年主推“浙商总部集群”，但近半年似乎新增客户很少，2008年淡化“浙商”，自述是因为浙商潜力已挖尽。表明“浙商”定位也缺乏根基。原因可能是地段过于偏远，不适合“总部”生存。 已经购买物业的企业至今都没有入驻，装修迹象也不多（这与“浦江智谷”交易虽少但都已入驻形成鲜明反差）。表明客户在成交之后似乎有了更进一步的想法。原因可能是地段、交通条件等没有达到当初的设想。 产品定位迷失 广告片、画册、网站等表达出宏大的气势，但与比较拥挤的现场实际氛围相差十万八千里，在建成前容易感染人，建成后则令人感觉虚假。 一期房屋多为1300~2000平方米，5~7层，双拼（每个单元的落地面积仅约300平方米左右），作为办公，显得空间狭小。双拼导致底层无法安排大堂，作为总部显得没有气势。 自述在实践中发现客户需求主流是600~800平方米。据此，星月不是考虑二期做较大房型，一幢多户，而是做更小的，体量缩减为目前的一半。我们估计将导致 1）更加不能显现“总部”的气势；2）面积不变，幢数增加，将因外立面增加而增加建设和运营成本，并显得更拥挤。 停车位稀少。 管理水平较低 现场人员素质较差。着装混乱。已约好的营销总监居然迟到，且无歉意和解释。 上海投资公司无办公室、行政部、总经办等管理枢纽。高管频繁变化。 政策 在区级工业园区内，享受所在工业区政策。无单独政策。 服务承诺是已知项目最多的（见下文），但一期可兑现只有管委会进驻 政府配套：工业园区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等 商务配套：国际会展中心、高档商务会所、企业咨询服务机构、星级商务酒店、总部小公寓等 交通配套：环线交通、定点班车、豪华车队、商务停机坪等 商业配套：大型超市、便利店、干洗店、美容美发店、汽车美容修理店、药店、自动售货机等 文化娱乐配套：中央休闲广场、体育休闲会所、图书吧、画廊、KTV、洗浴中心、健身中心、游艇码头、高尔夫练习场等 餐饮配套：高档饭店、风味餐厅、快餐店、西餐厅、美食广场、咖啡