2011年宝鸡市凤翔阳中心光酒店项目整体运营策略.ppt

引领 凤翔地产新格局 凤翔阳光酒店项目整体运营策略;前 言 首先感谢贵公司给我们参与这次提案的机会。通过与贵公司的沟通、以及对当地市场的研判和对项目本体的研究，我公司将对于本项目定位、产品规划及营销服务提出切实可行的方案。 最后希望通过此报告，形成一个良好的开端，为和贵公司的合作奠定基础。也希望通过双方的努力和智慧，把本案打造成为凤翔市场的精品楼盘，为贵公司实现利润和品牌的双丰收！;市场分析;市场分析;宏观政策;关中“米粮川” 凤翔县位于关中盆地和渭北黄土台塬西部。宝鸡市东北。县境内地势呈北高南低的缓坡台原，北部为山地和丘陵，一般海拔1200-1600米，主峰老爷岭海拔1678米；西南部为千河谷地，海拔588-750米；大部分地区为渭北黄土台原，一般海拔649-968米，原面完整开阔，起伏不大。县境内土地肥沃，物产丰富，自古有“米粮川”之称。;市场分析——政策环境;目前凤翔城区多以自建庭院住宅为主，厂矿企事业家属区福利房住宅多为多层单元建筑为主，商品房发展较缓慢，商品房占房地产比重不到35%。 ;由上图可以看出，凤翔县在售项目户型以两室、三室为主，一室、四室及四室以上相对市场占有率比较小。但是由此可以看出凤翔县购房需求主要注重刚性需求面积住宅。?;商业市场 ;竞品分析;市场分析——市场概况;客户分析;从上图可以看出，凤翔2011年1月购房人群中，解决居住的需求达到51﹪，结婚用房的达到25﹪，改善居住的需求占到13﹪，投资和其他用途的比例11﹪。所以，凤翔县商品房以解决居民居住的需求为主。投资和其他用途的总需求相对较少。 ;客户类型;分析结论;通过对市场的分析，得知凤翔县住宅市场的户型需求为80—90㎡2房和110—130㎡3房，但品质要求较高； 本地的一般客户比较关注价格的高低； 不存在所谓泡沫经济受大市场环境影响甚微； 市场缺乏名副其实的高档次、高品质的现代化项目。;项目分析;项目分析——地块现状;占地：约13亩 拟建物业形态：大型商业+住宅;让我们从 城市综合体的角度审视本项目;本案拥有大型商业，步行街，住宅，而城市综合体一般需要满足三大条件，五大功能：;SWOT分析;;;项目定位;经过对市场的分析与项目区域价值的研判，我们确信，本项的最终目标，就是要做到：;高层住宅：;商业：;市场定位;方元·新天地旨在针对凤翔高端消费阶层，打造针对投资者的城市恒升不动产和针对自住自营客户的生活方式新中心，以及超越于物质至上的丰厚精神体验和价值荣耀感。;案名：;产品建议;商业： 以城市消费为主导功能，融合 购物、休闲、餐饮、娱乐等一体的城市LIVING MALL（生活广场）。 住宅： 引领城市居住潮流、树立城市人居标杆。;集中入户：从商业主入口旁，设置专用扶梯。进入通过门禁系统，进入住宅平台，再分栋入户，每栋单元楼下设置入户大堂。 优点：商业顶层可作为空中花园供业主使用，保证绿化率；安置楼位在社区外独立入户，于销售楼位物业分离。 缺点：必须设置由1层至商业顶层的入园通道。;首先我们需要明确我们现在都有什么？ 区位现状：凤翔南大门 地块现状：占地13亩，居住、商业综合;打造凤翔首屈一指的NO.1产品;打造凤翔首屈一指的NO.1产品;为了符合项目高端定位，我们建议采用时尚现代、庄重简约、国际化的ART DECO外立面 关键词：纵横线条、高耸、挺拔、石材、面砖;打造凤翔首屈一指的NO.1产品;户型结构;项目定位——产品建议;项目定位——产品建议;项目定位——产品建议;三房户型示意;打造凤翔首屈一指的NO.1产品;顶级配置 打造NO.1;单元入口;入户大堂;电梯厅;屋顶花园;屋面景观——细部;五大新科技，定制凤翔稀属;项目定位——建造标准;项目定位——建造标准;服务品牌化;打造凤翔首屈一指的NO.1产品;特色：幕墙设置LED广告屏及大型广告灯箱，不仅增添商场氛围,体现时尚国际感，更可为后期运营赢取广告利润 形式：临街独立优质商铺，内部设置为内街形式 规划：1—4层，商业总面积约30736㎡，单层约7684㎡，商铺面积80—200㎡ 此方案，即可出售，又可留为持有，作为公司资本进行运作。;商场利益最大化的2种手段;商场利益最大化的2种手段;项目定位——产品建议;打造凤翔首屈一指的NO.1产品;划分：为100—300平铺位 定位：潮流精品街铺 形式：一拖二;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;打造凤翔首屈一指的NO.1产品;招商先行，带动销售 树立起主力品牌店，以其具有的品牌号召力和示范作用，形成相关业种、商铺的