2011年扬州西湖九曲中心营销推广策略.ppt

紫金广场营销战略 与策略报告;营销战略与策略体系;客户目标;营销战略与策略体系;经济总量分析;产业结构与支柱产业;城市投资结构研究;宏观总结启示;营销战略与策略体系;供求关系分析;供求关系分析;供应量分析;供应量分析;供应量分析;成交量分析;成交量分析;成交结构分析;2010年，市区办公用房市场年度成交均价为5792元/㎡。从历年办公用房成交价格走势图上来看，从2003年至2010年，市区办公用房年度成交价格走势总体平稳。 2010年成交价格走高，一方面是由于东区板块逐渐成熟，商品房价格上涨是难免的趋势，二是目前办公用房产品中，精装修的项目比重逐渐上涨，引起的办公用房价格上涨也是必然的。;2011年上半年度，市区办公用房市场成交价格6529元/㎡，同比上涨了16.44%； 从月度成交走势上来看，除5月受个案影响成交价格小幅下滑，办公用房市场成交价格总体走高。5月通云商贸城的集中备案，以4312元/㎡的均价销售了0.23万㎡，从而拉低月度均价； 2011年上半年度，北区板块在各区域成交价格走势中最为平稳，月度间成交价格差仅为637元/ ㎡,而成交价格波动最大是西区板块，高达2902元/ ㎡。;中观总结启示;营销战略与策略体系;;综合型项目;项目名称;项目名称;项目名称;租金水平公元国际大厦力拔头筹，空置率也较低，好地段有高租金和低空置率，这是我们要看齐并超越的；;物业收费水平因服务而有别，万扬物业市场份额较高，整体市场没有突出的高水平品牌物业管理。;名称;项目名称;物业情况;销售速度较慢，价格稳步增长，平均每月去化650平方米；价格由8000元/平米，逐渐上涨，至9000元/平米； 10年4月入市，经过12个月消化目前销售率约为25%。;典型个案;销售速度较慢，价格有波动，自2009年4月开盘至今，平均每月去化453平方米，经过23个月消化目前销售率约为66%，单价自7000升至8000元，价格涨幅5.54%。;物业情况;崇文欧美中心位于老城区扬子江路与文汇路交汇处，周边的配套完善，地理位置可谓得天独厚。 但销售进展一直不甚理想，销售近三年，去化74%的面积，月平均去化347平米。 销售价格涨幅在2010年之前缓慢，进入2010年随着市场均价的普通上涨，涨幅可观。;典型个案;价格缓慢增长，价格由5500元/平米，逐渐上涨，至8000元/平米； 经过19个月消化目前销售率约为54%，09年7月份以后成交量明显上，主要原因市场在售办公产品多为尾盘，且该项目相对性价比较高。 2010年项目销售总面积7876平方米，平均月销售656平米。;典型个案;“银泰商务中心“位于扬州东南区，区域内生活氛围浓厚，生活、交通配套齐全，但商业氛围偏弱，因此多于投资客户。 从销售走势可以看出，自2010年1月份开盘，该项目成交共销售9187平米（包括公寓产品），去化率56%，月均去化612平米。 该项目成交价格保持在6500元/平米上下波动，幅度不大；;微观总结启示;市场总结启示;营销战略与策略体系;项目概况;项目区位;交通状况;配套状况;项目四至;产品配套;总结： 14层，22534㎡，规模一般； 地处文昌路，市府旁，交通便利，城市政务、商务集聚初成雏形区； 建筑设计公建感很强，品质感、高档感较强； 5A智能系统引入，注重科技； LOW-E中空玻璃引入注重低碳； 空中花园引入，注重生态；;营销战略与策略体系;问题界定;营销战略与策略体系;本项目要成为市场领袖，必须突破写字楼传统价值体系，寻求差异化的高档写字楼营销方向;北京国贸写字楼产品素质已相对落后，但租金仍然高于CBD高档写字楼平均水平50%;沈阳总统大厦中跨国公司和全国性公司等知名企业的比例明显大于二线写字楼;案例总结;在传统的“地段+产品”价值体系之外，优质的租户结构是高端写字楼极其重要的隐性价值;“尽快入市”和“适度前瞻”是当前市场环境下达成目标的整体战略，从租户结构上发力，产品配合;营销战略与策略体系;（一）公司性质;（三）对写字楼的看重因素;（四）对写字楼物业设施及智能化配置的需求程度;分析总结启示;营销战略与策略体系;租户结构升级必须兼顾市场现状，控制风险;通过内部差异化实现租户升级并控制风险;对楼层分区，进行差异化的产品定位和客户定位;营销战略与策略体系;产品配置要点;产品软硬件配置类别;公共空间：艺术大堂;公共空间：精装电梯间;公共空间：精装卫生间;硬件配置：品牌电梯;配置要点;配置要点;配置要点;配置要点;营销战略与策略体系;终端使用者（入驻企业）定位;物业购买者定位：自用买家占一半左右;营销战略与策略体系;产品价值与使用客户价值的衔接——企业形象实力的最佳展示平台，全方位满足现代化办公需求;产品价值与投资客价值的衔接——高租金回报、低投资风险;卖点——五大卖点，其中品牌、成熟度