2011年慈溪市范市棉中心花厂地块定位报告.pptVIP

范市棉花厂地块定位报告 因慈溪市慈东片区行政区划调整，由原龙山、三北、范市三镇和慈东工业区合并而成。现辖区总面积140.86平方公里，其中耕地59241亩、林地42915亩、滩涂8661亩，境内山丘、平原、滩涂由南向北逐步向杭州湾延伸。现有总人口11.79万人，其中暂住人口5.44万人，下辖28个行政村，3个居委和1个农垦场。 龙山镇地处慈溪市“东融宁波”最前沿，与宁波江北区、镇海区接壤，东距宁波市区约30公里，西至省城杭州约171公里，329国道、中横线贯穿全境，是宁波城市北扩、融入上海的重要节点，也是宁波大市产业梯度转移的重要平台，区位和交通条件十分优越。 　 2009年，全镇预计实现地区生产总值41.9亿元，同比增长10%（其中，一产增加值3.4亿元，同比增长8%；二产增加值28.1亿元，同比增长6.2%；三产增加值10.4亿元，同比增长21%）；完成社会固定资产投资9.14亿元，预计实现社会消费品零售总额7.6亿元；完成工农业总产值181.4亿元，同比略有增长。2009年，镇级财政总收入达到4.43亿元，其中可用资金达到2.43亿元，分别同比增长-10.7％和2％；规上企业万元增加值综合能耗预计下降10％，规上企业万元增加值水耗预计下降15%；农村居民人均纯收入达到11495元，同比增长10.1%。 地理位置优，交通便捷规划明晰，发展前景好经济增长稳定，居民消费能力提升 地块位于慈东片区—范市北至329国道，西与滨海路接壤，南至官塘路，东临人民路 未来区域内的市场格局 将是慈东成熟片区与龙山新城之间的直接竞争 因此。。。 我们需类比区域产品，集聚自身优势，准确定位！ 离项目10公里左右的观城将是本案作为参考的理想标准 1、龙山地区 个体经营者、私营企业主 土地容积率：2.3项目定位：商住标杆（形象高端）客户需求：小高层、高层、大面积 定位原则：充分透析周边楼盘的户型搭配及销售状况，根据自身项目定位方向及客群需求，确定最佳面积段 从观城楼盘户型统计分析得出： 120—150平米的户型，在各自的项目中所占比例达到将近 85%，占据绝对比例，而170平米平层甚至200多平米 跃层产品也开始进入市场，充分说明当地的居住需求及购买力； 其中三房两厅两卫及四房两厅两卫的户型极为畅销； 而小户型的两房两厅在各项目中也是不可或缺的产品； Thanks ! （2）年轻型的需求类型 该类人群成为龙山当地房地产购买的一支重要力量而存在。一方面年轻人由于经济条件的限制，对大户型的 购买有一定的阻隔，所以对于中小户型有所偏爱，另一方面，因为结婚置房等刚性需求的存在，他们往往选择小户 型作为婚房，或者过渡性居住而进行购买。 从龙山目前的实际出发，中小户型的需求人群数量不如其他城市那样庞大，根据调查的结果显示，只有不到30%的 比 例，而且需求人群也较为单一。但随着城镇的扩容、外来人员的不断涌入，年轻阶层的迅速增长，80年代结婚潮的 来临，这部分需求将不断增大，同时年轻群体开始进入社会主流，其经济能力也在不断提高，其购买力亦将表现强 劲。 人群特征： 年轻，追求时尚一族，易接受新观念，购买产品时具有更多的感性成分，对生活文化有一定的要求。 该人群多为一次置业者，但具备一定的经济实力，大多为年轻个体经营者和企业白领阶层，以情侣准备结婚者居 多，亦有部分事业成就的单身人士。 该人群对住宅的理解更贴近时代的前潮，对先进理念和概念有相当的敏感度。 购买动机特征： 置办结婚用房，强烈的刚性需求，或者，为以后做好准备。 追求时尚前卫和个性自由的生活。 对目前居住状况（如混居状况）的不满，而寻求改善和脱离拘束。 客群定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （3）投资型需求 房产作为投资的一种选择，目前成为人们投资增值的重要渠道。宁波的民间资本丰富，房产投资相当活跃，作 为宁波私营经济较发达的区域，龙山房产品的增值空间也很大，将为广大有闲置资金的人群提供了一定的投资空 间。尽管当地二手房及租赁市场并不活跃，但由于供需结构性矛盾突出，特别是大规模、高档次优秀楼盘供应缺乏， 因