2011年深圳豪宅市场中心投资分析.pptVIP

;投资环境分析; 投资环境分析 经济环境 政策环境; 根据国家统计局初步测算，2011年上半年GDP为204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%，与去年同期相比降低1.5个百分点，环比下降0.1个百分点。经济增速在宏观调控下平稳回落,但仍保持较快增长。; 2010年自8月起社会消费品零售总额同比增幅连续五个月保持在18%以上，2011年上半年社会消费品零售总额同比较去年同期略有下降，下降了1.4个百分点，国内市场销售实现平稳增长。; 进入2010年，CPI不断创新高，2011年7月CPI更是同比上涨6.5%，创下36个月以来的新高，2011年8月CPI虽然高位回落至6.2%，但通胀压力仍然比较大，人民币对内加速贬值。;; 今年8月24日，人民币对美元6.3896元，再创汇改以来新高。人民币的不断升值引发大规模热钱流入，成为外资追捧的对象，外资通过持有房产享受房价上涨和汇率上升的双重收益。如果按过去一年的升值幅度，不算房价的涨幅，收益就达到了5.5%。; 投资环境分析 经济环境 政策环境;确定房地产为国民经济的支柱产业之一;第一阶段（2000-2004） 在税收、政策、银行信贷等各方面利好的情况下，2000年至2004年一手住宅量价齐升。 第二阶段（2005-2007） 2005年至2007年房价持续上涨，成交量逐年减少。针对房地产市场出现房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快的现象，政府陆续出台“国八条”、 “国六条”等政策 ，将稳定房价提高至政治高度。同时银行提高贷款利率、央行提高存款准备金、加息等措施。其中在2007年，央行在一年内加息5次。 第三阶段（ 2008-2009） 受金融风暴的影响，房地产市场发展不容乐观，2008年下半年，政府出台一系列金融、财税政策，降低居民购房成本，鼓励住房消费。2009年，政府发行4万亿元刺激经济，房地产市场出现量价齐升。 第四阶段（2010至今） 随着经济的稳步发展，过热的楼市对民生产生负面影响，面对过高的房价及引发的通胀问题，政府在2010年陆续出台一系列调控政策，且调控力度一次次的加大。; 进入2010年，居民消费价格指数（CPI）不断走高，通胀压力不断加大，为了收缩流动性过剩，减少通胀压力，央行自2010年至今12次上调存款准备金率，特别是2010年11月至2011年6月，存款准备金率保持了“一月一上调”的态势。; 经过08年的的五次降息后，进入2010年10月开始进入了加息通道，至2011年7月，共五次加息，保持了“二月一上调”的频度。 面对资金冻结及加息问题，对于房地产开发企业，特别是特别依赖银行贷款的中小型开发企业，资金链将面临考验；而对于购房者而言，贷款难度也随之增加。; 自2010年开始，中央针对房地产调控的政策密集出台，信贷政策成为宏观调控的重要一环。政策主要起到引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度的作用。; 限购令从北京开始实施，到现在经过了三轮，限购范围不断扩大，限购城市不断增多。 第一轮：从2010年4月30日至2011年1月26日。 第二轮：从新国八条实施开始 各直辖市（4个）、计划单列市（5个）、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 第三轮：2011年八月 2011年7月国务院常务会议指出：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。”;政府对建设用地的监管力度不断加强，从土地源头控制住房供应结构。 2011年1月出台的“新国八条”要求各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。 别墅用地停批 2003年，国土资源部第一次叫停别墅用地。 2003年9月14日，国土资源部通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。 2006年，国土资源部再次叫停别墅用地，从2006年5月31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。; 豪宅投资分析 深圳豪宅区域发展及分析 豪宅投资前景分析 投资风险提示;深圳豪宅片区分布;居住型豪宅 ：高端项目具有极强的区位优势，景观资源次优，配套完善，具有极强的议 价能力，买家偏重于居住功能。 资源型豪宅：高端项目具有极强的景观资源