保利地产沈阳市皇姑区文大路项目前期战略初案.ppt

沈阳市皇姑区文大路项目前期战略初案 2009年12月 辛勤耕耘的六年间，保利地产品牌知名度的不断提升中，收获了沈阳老百姓的良好口碑。在土地供应量充足，市场环境良好的沈阳市，保利地产完成了东北区域战略核心城市的基本布局。 2010年，保利地产将借助文大路项目（本案）及长青桥项目（康桥）进一步冲击普宅及别墅住宅市场，扩大沈阳市场份额，因此2010年也将是保利地产冲击沈阳第一地产运营商地位的关键一年。 重金打造样板区 项目尚未销售，但实景样板区提前完成，目前已投入了8000万打造样板示范区 高调神秘的营销 保持高调神秘，入市之前，没有预约的情况下不接受任何参观 高端产品先入市 产品以相对高端的洋房与别墅先行入市，后期会开发多层、高层等产品 修建20万平市政环湖公园 水晶城销售一期的时候主要卖点是他的园林，开盘前将其园区内的市政环湖公园建设完毕。 20万平米湖景公园，12万平米纯水域面积，是其销售的强有力的销售道具之一 会所先行 其会所在一期进驻之后投入使用。若非开发商一期交房及集资房等问题的出现影响了开发商口碑，其销售应该比现在要好。 ●沈阳城市经历了长时间的缓慢发展阶段，近几年得以飞速扩展。 ●沈阳市制定的城市发展正在由中心向外围扩张。 ●沈阳市的产业布局明细，城市中心价值进一步提升，城市外围随着产业化的布局，其城市价值也为人们认可。 ●本案正处于北部金廊沿线，皇姑北部经济区内。 ●城市发展利好将成为本案可以借势的重要价值之一。 皇姑区规划 皇姑北部经济区 ●政府支持： 政府计划力争在三至五年内，把沈阳市北部三环外的皇姑北部经济区，建成集现代服务业、软件产业、文化教育、生态宜居为一体的高品质城市生活区和基础设施完善的开发区，全力打造一个皇姑北部现代化新城。 ●科技密集，人才资源丰富。 “皇姑北部新城”相邻沈阳市大中院校密集区，目前已经聚集了沈阳师范大学、辽宁大学、沈阳电力工程大学、沈阳航空学院等一批高等院校，这些高校本身拥有丰富的人力资源，为新城经济的发展提供了强有力的技术和人才的支撑。 ●交通便捷，形成多种交通体系。 皇姑北部新城，紧邻环城高速公路，东侧有沈阳至北京的101国道，地铁2号线，交通十分便捷。正在修建的地铁2号线将从皇姑北部新城东部贯穿，速接城市南北。 皇姑区域经济小结 区域前景良好 由于政府的大力支持及区域内自身拥有的科教配套，可以预见，本区域发展前景良好 北部经济区发展利好，本案为重点住宅开发重点 北部经济区是皇故区与沈北新区的结合纽带，地理位置优越。本区域是皇姑区少有的待开发用地之一，是皇姑区房产开发的稀缺资源。 皇姑区的中产阶层住在哪里 ？ “北贵”们需要怎样的房子 北贵南迁 低调的奢华 以高品质让“北贵”把根留住 配套齐全、高附加值、高品质住宅 周边客户层 辅助客户层 外区客户层 第一圈层 第三圈层 第二圈层 项目半径划分三个圈层 由于本案所处的四台子板块缺乏大品牌开发商的高端项目，区域内产品美誉度不高，而本案又处于衔接皇姑与北部道义区的中间段，因此其客户的分布按照生活半径计算分为如下三个圈层。 其他区域的客群，包括市区内以及北侧沈北新区等区域； 金廊“移民”及当地拆迁户； 工作居住在周边大型企事业单位中产阶层及高收入的适婚年轻人； 周边大学及沈飞等大型企事业单位的中产阶层，对品牌及楼盘品质要求较高，受教育程度高，购买力强但行事低调，注重对子女教育，易于接受新生活方式。 标签：对区域认可度高的享受型需求，以高附加值低密度住宅及景观优势明显的户型为主要选择； 这部分客户选择项目主要考量项目距离主城区的距离，项目性价比较高及区域未来发展潜力； 标签：看重项目性价比，关心诸如皇姑户口等实际问题。 因金廊建设而被动移民郊区的客户，手握25-60万补偿款但年收入不高，当地拆迁户因土地补偿款动辄几十万，属“一夜暴富”群体。 标签：经济实力不低，看重产品的便利交通和基本生活配套，追求性价比，对中小户型产品较为中意，对总房款严格控制。 消费层次多样，主要以改善居住条件为主，考虑未来升值潜力 客户的经济实力一般，承受总价范围固定。 享受型消费倾向明显，客户 经济实力上乘或者未来经济 实力有牢靠保障，承受能力 强。但不便于太过张扬 消费倾向 其他区域的客群，包括沈北新区的道义、虎石台、新城子，东陵区等； 金廊“移民”及当地拆迁户； 工作居住在周边大型企 事业单位中产阶层及高 收入的适婚人群者。 来源 由于区域和消费层次更广，其产品需求是上述两个圈 层的综合，注重开发商的品牌、项目环境、产品品质 及未来升值潜力； 90平及以下经济型住房为主，满足居住功能，总价 严格界定。多层、小高层居多 对品质与品牌要求高。虽然消费能力不成问题，但 还是讲究产