关于目前小区配套沿街门店负荷情况调研报告(FZK).docVIP

关于市区沿街商铺用电 情况的市场调研汇报 随着房地产开发面积的不断扩大，市区大型居民小区辐射的面积也在不断的增加，催生了物业公司的不断发展。物业行业作为与民生紧密联系的一个行业，近年来无论是管理上还是规模上提升快速，更有发展好的公司，在一定的程度上形成垄断趋势。尤其是在物业管辖范围内，沿街商铺的用电矛盾体现更为突出。 自2014年年初以来，我们仅通过营业柜台的报装受理业务中，就不断的发现新开发的小区沿街商铺，因装接容量不足，需要增加负荷时，受制于物业公司的种种内部不合理规定（每增加一个千瓦，需要向物业缴纳一定数额的增容费），客户在问题得不到解决的时候，求助于供电公司，但因物业不愿放弃供电权利和涉及资产等种种问题，此类问题一直处于不易解决的状态。自2015年以来，此类问题越发的突出，严重影响了我公司的售电量及优质服务工作。为此公司领导要求我部门结合市政府9好文件精神，深入各个类型的小区，从供电容量、供电范围、物业管理等多方面做了深入的调研形成此报告。 目前存在问题 （一）大型小区基建项目的发展催生了物业公司迅速成长，物业管理及执行力过度。一是大型基建项目完工需要物业公司对完工项目进行有效管理，以维持小区居民公共设施及沿街商业的基本运作。维护大家共同的环境，创造合谐的生活氛围。调研发现：在我们进行调研的小区里，70%的业主认为物业没有真正尽到应有的管理责任，业主与物业公司之间对立态度明显。尤其在用电需求方面，矛盾更为突出。二是物业行业发展迅速，已不再是几个清洁工、电工、维修工组合的“草台班子”。物业公司的规模化崛起，使小区业主在进行维权时成为弱势群体。物业公司在管理过程中易出现“霸王条款”。物业公司基于自身利益考虑，通过“霸王条款”强迫业主接收不平等规则，放弃业主应当享受的利益。调研发现：近几年来，在物业公司的“霸王条款”中所涉及到事件中，与业主用电发生纠纷、矛盾的成为了主体。尤其到了夏季负荷高峰时间，物业与业主用电供需矛盾尤为突出。例如：业主的沿街商铺因其容量不足需要增容时，物业向商铺业主收取高额的费用，方可为客户解决容量不足的问题。当业主不同意物业此种做法，向供电公司求助进行解决时，物业又以各种理由、借口、手段阻碍供电公司向其供电，造成业主左右为难。同时物业公司为了各类相关费用能及时收取，常常采用对业主进行断电手段，迫使业主交纳相关费用。严重影响了优质服务的延伸及售电指标，造成负面影响。我们统计了95598近两年来的投诉结果发现，由于物业与业主之间因用电需求的纠纷每年是以递增的速度增加。2013年还仅仅是个别的现象，而至2014年度基本上每个月都会有2-3起同类情况的投诉。三是随着小区规模的扩大，大型小区内往往设有步行街沿街门店。更多是整体的出租（售），门店多为二层、面积达一百至几百个平方的趋势。用电容量以原有标准无法满足现有状态。且国家提倡环保节能，提倡利用清洁能源。调研发现： 出于消防考虑，无论是何种餐厅后厨都更多选择电能设备烹制食物，尤其是火锅类商业门店为了避免明火带来的不利，都选择电能作为燃烧媒介。原有设计容量无法满足现 状激化了业主与物业之间矛盾。门店因容量不足无法正常营业，供电企业无法售出电量，无论是业主或供电企业都蒙受经济损失。 （二）供电资源配置不平衡，售电市场出现负增长，公共设施发展滞后。一是从供电企业方面说，自实施小区配套以来，每年小区配套工程都增长迅速，第年都以10%-20%的报装量递增并且为了保障居民用电，往往小区配套工程配置的容量较高，占用了很大的容量比例。调研发现：就10KV及以下客户来讲，自2013年来客户无论是新装还是增容都受到变电站容量不足（无出线间隔）的影响。2014-2015在小区配套不断增长的情况，我们统计客户报装情况如下图所示。 2014-2015年度客户报装情况 年度 新装户数 新装容量 月均报装户数 月均报装容量 2014（1-6） 2419 589510 403 98251 2015（1-6） 328 145820 53 23357 通过图示发现，无论是在报装户数或是报装容量上都趋于一个下滑状态，下滑比例达到60%左右，售电市场前景已出现负增长状态。但在设备利用率上出现了客户侧需求超负荷运行，小区配套设施容量大，超过80%设备处于闲置状态的两极分化现象。通过测算得知小区公共设备配置设备利用率仅仅占20%，变压器长期处于不饱和运行状态。此种现象造成一方面物业管辖范围内沿街门店需求无法满足，另一方面大量空置容量处于闲置得不到利用，资源严重浪费。二是几年来，市中心地区变电站超负荷严重，周边地区无变电站可供给电源，新变电站由于各方原因投运缓慢，造成小区用电紧张，供需矛盾突出，业主与物业之间矛盾频现。调研发现：房地产不断的发展，用电量不断的增大，但是供电公共设施规划、设计与社会发展