新政本质是扩充土地财政,龙头已落入买入区间.PDFVIP

行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告/行业快评 推荐 房地产 “新国六条”点评 （维持评级） 2013 年03 月04 日 新政本质是“扩充土地财政”，龙头已落入买入区间 证券分析师： 区瑞明 0755ourm@ 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师： 黄道立 0755huangdl@ 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980511070003 联系人： 刘宏 0755liuhong@ 事项： [Table_Summary] 3 月1 日傍晚，国务院办公厅出台《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，简称“新国六条”。 评论：  新政本质上扩充了土地财政，并有望使飙升的房价短期内稳住 3 月1 日傍晚，国务院办公厅出台《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，进一步加码楼市调控政策，简称“新国 六条”。新政中，最为严厉调控措施有三点：（1）严格实施差异化住房信贷政策：对房价上涨过快的城市，人民银行当地 分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款 利率；（2 ）完善房产持有和交易环节税收：出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史 信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；（3 ）统一要求完善限购措施：限购区域应覆盖城市全部行 政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家 庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 综合分析，新政首次明确了自有住房出售环节中的个税征缴问题，这本质上是对土地财政的补充。新政出台之后，在各 地方政府信贷及税收补充政策出台前，在明确新政执行时间节点之前，必然引发市场短期抢房潮。而新政执行之后，由 于其严厉程度超预期，进一步限制了购房需求，同时还将引发市场再度陷入观望，因此有望使飙升的房价短期内稳住。 但是，新政并未根本解决房价上涨背后的主要矛盾，各种限制措施也未能从根本上消灭市场需求，二手房个税严格征缴 还将二手房市场的繁荣以及房价的繁荣与政府利益——财政收入进一步绑定，从长期来看，新政难以改变行业长期运行 的轨迹，反而使政府长期推动房价上涨的动力变得更足。  过去十几年，二手房繁荣对土地财政贡献轻微，征收20%利得税意味着从此将二手房纳入土地财政，作为利益关联 体，政府长期推动房价上涨的动力将会更大 我们统计了五个重点城市——北京、天津、杭州、深圳、长沙 2008 年至今的一、二手房交易数据。从过去几年 5 重点 城市二手房交易约占一、二手房交易总量的 50%。而北京、深圳两地因新房供应较少，二手房交易占一、二手房交易总 量的 60%以上。自2005 年以来，全国各地房价均出现了较大幅度的上涨，一手房市场房价增长的收益由土地增值税纳 入财政，二手房市场房价上涨却因阴阳合同盛行、利得税利用漏洞规避等原因对财政贡献轻微。 2012 年，一、二线城市楼市回暖，一、二手房房价均出现不同幅度的上涨，但财政仅能从一手房的土地出让和土地增值 税环节获利，并未分享到一、二线城市二手房市场的繁荣。本次“新国六条”明确严格征收二手房交易利得税 20%意味着 二手房市场正式被纳入土地财政的范畴，财政收入将获利于二手房市场的繁荣，作为利益关联体，政府长期推动房价上 涨的动力将会更大。 请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧