2中国房地产现状分析.doc

中国房地产现状分析 　?　 一．???????? 房价收入比　　 5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的5倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。而以下是中国各大城市2007年的收入房价比： 城市　　 收入房价比　　 城市　　 收入房价比　　 城市　　 收入房价比　　 温州　　 16.8847818　　 福州　　 13.252886　　 重庆　　 13.3326103　　 上海　　 23.2700953　　 济南　　 11.890046　　 郑州　　 12.7349423　　 杭州　　 22.2760041　　 昆明　　 15.671642　　 哈尔滨　　 12.9563758　　 北京　　 17.9332395　　 贵阳　　 15.518968　　 石家庄　　 12.8914405　　 深圳　　 10.6135724　　 太原　　 14.674436　　 兰州　　 14.2777199　　 宁波　　 16.7170382　　 西安　　 15.83743　　 海口　　 11.6746465　　 广州　　 15.0852878　　 沈阳　　 14.827703　　 乌鲁木齐　　 10.5457909　　 厦门　　 16.0645295　　 成都　　 12.416779　　 合肥　　 11.6027875　　 南京　　 19.2380624　　 武汉　　 13.447302　　 长春　　 11.0780899　　 天津　　 18.6796895　　 长沙　　 11.534797　　 呼和浩特　　 8　 青岛　　 18.8254126　　 南宁　　 15.727667　　 银川　　 10.878006　　 苏州　　 13.8883122　　 南昌　　 14.380322　　 西宁　　 10.745476　　 　?　 　　 150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。 低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房者的消费能力。租房者多是那些农民打工者，或者出身农村的高校毕业学生。他们往往被认为是城市化的执行者，而在目前的情况下，前者是不会考虑在城市定居的，而后者没有了退回农村的路，也没有能力在城市定居，只能漂在城市里。 之所以会出现这么低的房租收益率，是因为绝大多数买来的房子不是用来住的，而是用来炒作，所以才导致了租房市场的供大于求。同时，这也是因为人们把房地产投资的目光盯在其自身的升值，而不是房租，这也反映了当前中国房地产的消费状况。 空置率　　 5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26%和1%这两个数据，而据本人在杭州，上海，北京的观察，旧小区的入住率一般都比较高，2000年以后新建房的空置率在40%以上，2004年以后新建房的空置率应该不低于60%。往往看到的情况是，一个小区地基刚搭好，房子都已经卖完了，而几年之后，新的小区的依然没什么人入住。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。 还贷/收入比　　 28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。 结合房地产贷款占贷款总比例，可以算出整体的金融风险。比如在2004年底，中国房地产贷款占整个贷款的40%，目前这个比例保守估计应该有55%。而买房的人，用于投资的比例不会低于35%。这样来算，用于投资的住房贷款占所有贷款的比例应该在15.75%。一旦出现房价下降，投资用购房的人一定不会继续还款，这笔钱将由银行来买单。这将花完中国的存款准备金率。 房地产投资占GDP比例　　 1950年出现过6.98%的最高比例，然后一路小幅波动，直到1991年从3.42%开始，一路上扬至2005年的6.2%，随后发生了次贷危机。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年广场协议的签订，房地产在日本开始过热，房地产投资占GDP比重在1989年到1991年的最高点期间约5.5%，这时候日本的房地产崩盘了，从此日本进入了长达十几年的低迷，被称为“失去的十年”。而中国从有据可查的记录来看，从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007