不动产估价课件绪论.ppt

不动产估价 中国农业大学烟台研究院 主讲：于立芝 yulizhi8656@ 参考书目 《不动产估价》，叶剑平、曲卫东编著，中国人民大学出版； 《不动产估价》，朱道林主编， 中国农业大学出版社； 《不动产评估方法与实例》，中国农业大学（烟台） 教学方法 不动产估价是一门理论与实际联 系十分密切的课程，包括基本理论及 实际操作. 课堂讲授：各种估价方法的理论基 础、估价过程及估价实务。 课程主要内容介绍 1．不动产估价的基本原理 、基本概 念及不动产价格的影响因素。 2．不动产估价的基本方法 3．不动产估价实务 不动产估价的 程序及不动产估价报告的基本格式。 绪论 一、我国不动产估价学科发展背景 二、不动产估价发展主要成就及存在的问题 一、不动产估价学科发展背景 我国现代的不动产估价活动，是在 1978年以后“改革开放”背景下，随 着：城市土地使用制度改革 ； 城镇住房制度改革 ； 不动产法制建设 ； 一、不动产估价学科发展背景 （一）城镇土地使用制度改革 1、原土地使用制度 对土地实行行政划拨：无偿、无 限期使用，禁止土地使用者转让土地 的制度。 一、不动产估价学科发展背景 2、土地使用制度改革进程 (1)征收土地使用费； (2)开展土地使用权出让和转让试点； (3)地方性土地使用权出让和转让法 规； (4)全国性土地使用权出让、转让条例。 (1)征收土地使用费 1979年，我国开始以场地使用权作 为出资兴办中外合资企业或向中外合 资企业收取场地使用费。 1982年深圳特区开始按城市土地的 不同等级向使用者收取不同标准的使 用费。 1988年9月国务院发布了《中华人民 共和国城镇国有土地使用税暂行条 例》土地使用税每平方米年税额如 下： 　 一、大城市0.5元至10元； 　　二、中等城市0.4元至8元； 　　三、小城市0.3元至6元； 　 四、县城、建制镇、工矿区 0.2元至4元。 中华人民共和国国务院令? 第483号 《国务院关于修改〈中华人民共和国 城镇土地使用税暂行条例〉的决定》 已经2006年12月30日国务院第163 次常务会议通过，现予公布，2007 年1月1日起施行。 总　理　 温家宝 2006年12月30日 土地使用税每平方米年税额如下：??? ?(一)大城市1.5元至30元； ?(二)中等城市1.2元至24元 ?(三)小城市0.9元至18元； (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至 12元。” 一、不动产估价学科发展背景 (2)开展土地使用权出让和转让试点 1987年11月国务院确定在深圳、上海、 天津、广州、厦门、福州进行土地使用改 革试点。 按照土地所有权与使用权分离的原则， 国家在保留土地所有权的前提下，通过拍 卖、招标、协议等方式将土地使用权以一 定的价格、年期及用途出让给使用者，出 让后的土地可以转让、出租、抵押。 深圳、上海、率先进行了土地招标、拍 卖，即土地使用权出让。  一、不动产估价学科发展背景 (3)地方性土地使用权出让和转让法规 为了使土地使用权出让和转让活动 法律化，做到有法可依，自1987年各地 先后制定和颁发了地方性的土地使用权 有偿出让和转让的有关条例和规定。如 《上海市土地使用权有偿转让办法》 《深圳特区土地管理条利》等。  一、不动产估价学科发展背景 (4)全国性土地使用权出让、转让条例 1990年5月，国务院颁布了《中华人 民共和国城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例》和《外商投资成片开发经营土 地暂行管理办法》，这标志着我国的土地 市场走上了有法可依的轨道，从而使土地 使用制度改革在全国推开。 诞生了一个新的行业：房地产行业 开始了我国房地产市场的建立与发展。 我国房地产市场发展的总体概况： 1990——1996 快速发展 1997亚洲金融危机 1997——2001 低谷 2001——2007 快速发展 2007年美国次贷危机引发国际金融危机 2008年 低谷 2009年下半年——2011 快速发展 2012年初我国房价调控政策效果显现。 2010年,国家先后出台政策对房地产市场进 行了“史上最严厉的调控”。 然而,调控并未取得预期成效,市场在经历 短暂回调后仍然上涨,并创下历史新高。 从2010年4月的“国十条”,到9月的“国五 条”,再到2011年1月出台的新“国八条”,政策 不断细化