中国房地产业发展的PEST分析.doc

房地产业发展的PEST分析 政治和法律环境 房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生。它对于经济结构的建设，对社会安全和政治稳定都至关重要。国家对与房地产行业，总体来说是扶持，但是自从2002年拉响了国家对于房地产业的宏观调控，各个房地产开发企业需要应对国家法律、法规、政策，必须调整好自己的项目开发和土地储备。 国家对于房地产业的调控，主要是从房价、土地、信贷、税收、金融等方面入手，而每年都有所差异。而政府对于稳定房价，在宏观调控上是下了大功夫，从2006年的国八条到现在，国家全力稳定市场房价。 一、美国次贷危机对于房地产的影响 自美国金融危机爆发以来，从中国当前面临的实际情况来看，房地产行业的重要性仍然要大于股市，整个房地产业相对稳定的发展，成为中国抵御全球经济危机冲击拉动内需的关键所在。 应对金融危机，国家出台了系列政策1、降息：由于金融危机影响，经济放缓，未来预期收入下降减轻资金利息负担，降低企业成本，达到刺激经济，减缓经济滑坡速度，该政策并不主要是针对房地产行业，但同样也使房地产及贷款人负担降低，减少呆坏账率，同时也降低银行风险。 2、宽松的信贷政策：降低贷款门槛，鼓励首次或改善性住房贷款，对房地产市场具有刺激作用，但不能理解为政府鼓励房地产市场，政府此政策目的仅为改善住房政策的延续，但宽松政策对经济的刺激间接刺激房地产市场，故其效果将缓慢体现。 3、财政支出：大力投资基础建设，刺激经济。由于基础建设对建材、钢材以及其他需求与房地产建设相同，故此政策短期内对房地产具有消极作用，同时也显示政府对房地产的不支持，希望控制房地产发展速度，但由于其对经济的促进作用明显，达到改善收入及经济环境的作用，故从长远来看，对房地产市场具有间接刺激作用。 4、税收调节：降低房产交易成本，对房地产市场具有积极作用政府对房地产市场政策具有减缓其下滑速度，并适当调整产业结构，降低其在经济中的比重，短期内房地产市场将放缓并有一定滞涨，从长期来看，仍然具有上涨空间1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品，房多占土地。从2008年9月16日起，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交行、邮储行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点财政部、国家税务总局两部委明确，从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高 国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。 国家信息中心12月1日发布第55期《经济预测分析》指出，目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，一旦房价跌幅超过20%至30%，银行持有的房地产抵押价值不断降低，来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调整，2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%，比上年上升0.2百分点；第二产业增加值比重为48.6%，上升0.1个百分点；第三产业增加值比重为40.1%，下降0.3个百分点。 15781元，比1949年增长157.6倍，扣除同期价格变动因素，实际增长18.5倍。长近108倍：2008年全国农村居民人均纯收入