中国高房价分析.ppt

中国的高房价问题分析 http://www.RedO 中国的房价现状 自1998年住房改革以来，全国商品房销售价格持续增长，且从2004年开始商品房销售均价的年增长率高达10%～15%，2008年全国商品房销售均价较上年略微下降，2009年全国商品房销售均价达4,695元/平方米，较2008年全年销售均价增幅达23.5%。 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米。 在2011年2月房价排名中深圳房价居榜首，新房均价达25137元/平方米，上海以23591元/平方米紧随其后，北京新房均22767元/平方米位列第三，广州以15101元/平方米位列第七。 较高的成本 来自多方的过度投机 政府方面原因 中国高房价背后的原因分析 1 2 3 开发商暴利 土地成本 多种税收 建设成本 土地财政 需缴20多种税 物价上涨 原因一：成本 成本分析 我国的土地制度——土地国有化制度 多种税收 地方政府就垄断了城市的土地供给，导致土地财政（“土地财政”是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。） 首先税收繁多，税收包括营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、耕地占用税、土地使用税、契税、土地增值税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等十几种。另外各种行政收费繁多，以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种。 2001年—2003年, 全国土地出让金达9100多亿元, 约相当于同期全国地方财政收入的35%； 2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。 北京2009年土地出让收入928亿元，其财政收入2027亿元，土地收入达到了财政收入的46%； 上海2009年土地出让收入达到了1043亿元，其财政收入2540亿元，土地收入相当于财政收入的41%。 一、大大限制了房子的供给数量； 二、增加了房子的成本； 三、人为制造稀缺，物以稀为贵，从而引起大量投机和囤积。 土地财政弊端 国有 企业 金融 机构 富人 群体 开发商囤积等 国外 资金 个人投资理财 过度投机 来自多方的过度投机 国有企业的投机 金融机构的投机 由于中国大部分产业产能过剩，技术创新不足，新兴产业与第三产业发展困难，大量的工商企业纷纷加入到房地产业。 据统计，136家央企中，逾七成企业涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家，辅业包含房地产的则达80多家。 据统计，2009年中国金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，其中房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。 富人群体的投机 个人投资理财 胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。 《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的。 房价持续上涨，也让一些人看到投资房子不失为一种理财的明智之举。 工商企业选择房产 开发商需要大笔贷款搞开发、民众需要贷款买房等原因。 中国内需不足、产能过剩产业利润低（除房地产外）导致富人不想投资实业。 中国大部分产业产能过剩，技术创新不足，新兴产业与第三产业发展困难，大量的工商企业纷纷加入到房地产业。 富人选择投资房产 金融机构选择房产 为什么这么多人选择投资房产 土地财政 保障房严重不足 官员贪污腐败 廉租房供给不足 对投机打击力度不够 贫富差距过大 政府对住房 调控不力 政府方面的原因 保障房、廉租房供给不足 保障性住房:是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。 廉租房:是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。 在新加