年青岛房地产市场状况及相关形势分析.doc

房地产市场状况及相关形势分析 一、近半城市房价松动调控效果初步显现????国家统计局近日发布的70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，10月全国有近一半城市房价出现环比下降，同比价格涨幅亦继续放缓，为今年以来最低同比涨幅。与9月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。 ????由于地方政府收入较多依仗土地财政，因此这轮地产调控阻力重重。相关统计数据显示，今年11月，全国主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗，环比10月份的22宗上涨了432% 。流标面积也达到了1580万平米。 ????北京中原市场研究部统计北京土地储备中心网站数据显示：11月北京出让26宗地块，总土地出让金为89.7亿，累计11个月来，北京土地出让金已经达到了920.7亿，突破2009年的928亿已成定局，但是预计全年成交总额在1100亿左右，相比2010年创造历史纪录的1642亿依然要低3成左右。央行报告称房价拐点初现端倪新华报业网-扬子晚报　　近日，中国金融学会金融统计研究专业委员会在京举办“房地产金融风险管理”座谈会，人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参加了会议。 　　就当前房地产市场形势，会议重点讨论了人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。报告认为，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。 　　目前，MHPI涵盖了北京、天津、沈阳、上海等30个城市的新建住宅价格变化信息。实证分析显示，MHPI贴近居民房价感受，与宏观经济指标存在较密切的相关关系，能有效反映购房者心理预期。会上还提出，随着我国房屋交易市场日臻完善，新房的交易比重将会下降，二手房的交易比重将上升，可以在时机成熟时推出二手房交易价格指数;采用重复交易法，研究编制二手房价格指数的可行性等建议。限购令将到期 房价向左还是向右中国青年报厦门、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。这些城市的限购政策将在今年年底到期。上述城市政府到现在为止还没有对明年限购是否继续执行明确表态。多数观点认为，明年多数城市仍会继续执行限购政策。(《扬子晚报》11月30日) 　　“量价齐跌”、“寒冬已至”、“拐点初现”、“退房潮”、“崩盘说”……近段时间以来，各种媒体有关楼市的报道铺天盖地，种种观点让人眼花缭乱，这说明本轮房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。其中，“限购令”政策功不可没，是抑制楼价上涨的一剂猛药。 　　但据报道，包括厦门、福州、海口、青岛在内的城市在当初颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。这就意味着，再过一个月，诸多城市的限购政策将到期，届时，“限购令”是否持续，将直接决定着楼市的走向，房价向左还是右，我们是可以想见到的——“限购令”持续，将巩固和扩大楼市宏观调控成果，挤压房地产泡沫，使楼价向合理价格回归；若是取消，“热钱”或将再次涌入楼市，诸多“炒房客”会卷土重来，造成楼价的强势反弹，让此前的所有调控努力或将前功尽弃。这是中央和公众最为担忧的。 　　“限购令”到期是否持续，利弊显见。但众所周知，不少地方政府对打压虚高的楼价，态度一直暧昧，甚至从某种程度上说，楼市调控的博弈，实质是地方政府、房产商与中央、公众的博弈——地方政府，是高房价的直接“受益者”——地方GDP数字的增长，财政收入的增加，土地出让金的多寡等，都与楼市是否“繁荣”、楼价是否高企休戚相关。 　　事实证明确实如此，佛山等地“宽限令”的朝令夕改；地方“大员”频繁进京“面谈”，游说中央相关部门，试图力阻楼市调控，取消“限购令”，甚至阳奉阴违力挺地价，制造房价下跌假象，就是要为房产业畸形发展保驾护航，确保一方政绩。所以，诸多城市的限购政策将到期之后是否持续，一些地方政府态度暧昧，三缄其口，骨子里所想的，无非是取消“限购令”等宏观调控政策，迎接房地产业所谓的“春天”。 　　即将到期的“限购令”能否持续？最近温家宝总理、李克强副总理都有明确表态，房价调控政策不会放松，这似乎给群众吃了一颗“定心丸”。但值得强调的是，一是“限购令”能否持续，虽然取决于楼市的走势，但也不可小觑中央