大盘营销之道1027139578.ppt

主要指标: 占地面积:60万 建筑面积:86万 容积率:1.5 上市时间:2002年6月 主要产品结构: 5层花园洋房 7-9层电梯板式公寓 奥林匹克花园——以运动、健康、绿色、人文为主题的“北京市级大型中高档住宅居住区，奥林匹克国际运动社区” 在项目地块缺少强势自然资源的情况下，首期启动通过高端产品和强势运动配套及全国品牌主打市场，规避风险 区域价值及形象的重新定位 ：重建区域价值比较体系，消除客户心理障碍，超越竞争对手 通过区域认知度的炒作进一步拉升价格 高标准配套设施、完备的生活场景展示的基础上，配合产品品质的不断提升，营造大盘持续的生命力 一/二/三期成交价格的演变 奥园案例总结 案例借鉴二：深圳万科城 通过鲜明的主题重新定位区域价值：万科城通过打造全新生活方式来树立区域形象，消除区域陌生感 万科“城”：配套现行，做足“城市”概念，强调“城居生活体验” 多样生活实景展示——3万平商业、中心广场、景观园林、样板房 深圳万科城的配套特点与作用 万科城一二期产品形态的演化，透视出其开发战略和开发节奏的变化 万科城案例总结 桃源居案例启示 困 境 陷入资金与形象的恶性循环——前期销售缓慢导致资金运作紧张，无法解决前期生活配套的投入，严重影响项目形象 人们能感受到“桃源居生活理想”的文化标签，但其市场接受存在问题 2001年对已入主的业主调查，70％客户对项目的区位，环境，大社