研究系列之七]加息对房地产市场的影响分析.ppt

加息对房地产市场的影响分析 21/10/2010 特别声明 本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。 2 3 背景：本次加息出台的背景 1 分析：加息影响楼市的逻辑 2 解读：本次加息的楼市影响 3 建议：本次加息的应对策略 4 1 背景：本次加息出台的背景 央行的货币政策操作工具，主要包括法定存款准备金率、存贷款利率和公开市场操作。 加息，即通过利率手段影响资金借贷成本、调节市场中的货币供应量。在欧美等发达国家经济，利率是调控经济的重要货币政策工具。由于我国经济对利率具有较大的弹性，因此加息对各行业的影响也比较复杂。 改变当前的负利率局面 应对货币供应增速过快 应对价格上行压力 包括资产和消费品价格 稳定市场的通胀预期 目的 影响 股市 物价 5 楼市 加息的作用诠释 加息的背景解读 人民币升值预期 当前面临的问题： 热钱流入规模加大 出口企业面临生存问题 … 通胀预期 当前面临的问题： 消费品价格持续上涨 资产价格居高不下 … 6 当前国内面临巨大的人民币升值压力，急需放缓节奏以避免经济出现大起大落 人民币升值预期使热钱加快流入： 2010年7、8、9月新增外汇占款分别为1709.51 、2430、2896亿元。 背景：今年6月19日进一步推进人民币汇率形成机制改革的政策，强化了人民币升值预期 发达经济体推行宽松的货币政策，吸引国际热钱流入。 背景：美元贬值预期 人民币升值已事关国内物价稳定、大量企业的生死存亡和就业问题，面临空前的升值压力。 人民币升值幅度已达到出口企业能承受的极限。 背景：目前已升值2.8%，已临近大部分企业3%的利润率水平 7 加息有助于缓解人民币延续升值预期 8 加息和人民币升值对国内经济都具有紧缩作用，加息以后，为避免两种政策对经济造成的叠加效应，因此，会相对缓解人民币延续升值的预期。 加息的背景解读 9 人民币升值预期 当前面临的问题： 热钱流入规模加大 出口企业面临生存问题 … 通胀预期 当前面临的问题： 消费品价格持续上涨 资产价格居高不下 … 消费者物价指数呈现持续上升态势，控制通胀预期的重要性提升 上一轮加息周期 2010年09月 物价上涨 生活压力增大 加息可通过收紧流动性，减少流通中的货币、达到控制物价上涨的效果。 10 数据来源：中财网 房价持续高位、加上负利率的刺激，大量资金涌入楼市，使楼市高烧难退 2010年1-9月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数变动情况 房价上涨，保值增值 资金流入楼市 实际利率为负、钱存银行越来越不值钱 加息可增加增加购房成本，从而减少投资和投机等购房需求，使房价上涨的势头有所抑制。 11 数据来源：国家统计局 流动性过剩推动了新一轮的股市上涨行情，成交活跃 成交活跃 这一轮上涨行情发生在信贷投放快速扩张的时期，股市上涨的背后是过量的货币供应 图 上证指数月k线图 12 股市上涨 食品等与居民生活息息相关的物价上涨，生活成本负担加重 流动性过剩、物价上涨预期增强 资金推动型的通胀预期加强，加息的有效性在于通过收紧流动性、控制通胀 房价处于高位 消费品价格上涨 负利率使保证增值型需求进入楼市 房价居高难下 股市交投活跃 流动性过剩推动行情上涨 13 今年以来政府通过公开市场操作、多次调高存款准备金率等手段，收缩流动性，有关加息的预期由来已久 央行宣布自2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率，上调后存款准备金率为16%。 2010年2月25日起，再次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，上调后存款准备金率为16.5%。 2010年5月2日，央行宣布自2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为17%，农村信用社、村镇银行暂不上调,维持原来的13.5%。 2010年10月央行对四大国有银行及招商、民生两家股份制银行采取的差额准备金率政策,将其存款准备金率提高50个基点,调整后大行存款准备金率为17.5%. 多频次调高存款准备金率，实际表明中国已进入加息周期 2010年1月8日- 发行150亿元3年期央票。这是自2008年6月26日以来，央行首度发行3年期央票。 相隔近2年后重启3年期央票，释放流动性收紧信号 2010年4月8日 14 随着宏观经济显现企稳态势，“保增长”的担忧有所消退，为“防通胀” 留下操作空间 外贸形势好于预期：1至6月中国进出口总值13548.