第讲 绪论中国房地产业历程.ppt

本讲主要内容 房地产的重要性 房地产业的属性 房地产估价的国内外动态 本课程重要章节体系 中国房地产业发展历程 一、房地产的重要性 衣食住行的生活基本需求之一 供给滞后与需求刚性导致弹性系数较小 产业带动性强对区域经济影响较大 商品属性的特殊性关系着国计民生 产业融入广泛性和复杂性使得约束乏力 二、房地产业的属性 属于第二、第三产业重要组成部分 产业服务面广、递延期长 资源约束性较大 历史遗留问题众多 对国家经济的制囿较大 三、房地产估价的国内外动态 国际精算师 国内注册估价师 房地产价格的评估 房地产法律咨询 房地产市场分析 房地产投资国内外环境分析 四、本课程重要章节体系 1、绪论-中国房地产业历程 2、房地产及房地产估价的制度基础 3、房地产价格影响因素及估价原则 4、市场比较法 5、收益还原法 6、成本法 7、假设开发法 8、基准地价修正法 9、路线价法 10、长期趋势法 11、房地产估价方法选择与估价报告编制 1、参考书目 教材： 房地产估价，中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材（中国房地产估价师学会编） 参考书目： 土地估价理论与实务，全国土地估价师资格考试辅导教材（国土资源部土地估价师资格考试委员会编） 房地产估价理论与实务—卢新海（复旦大学出版社） 房地产估价—叶剑平（ 中国人民大学出版社） 房地产价格评估—俞明轩（ 中国人民大学出版社） 房地产估价—柴强（首都经济贸易大学出版社） 2、学习参考网站 中国期刊网：/ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会：/ 中国土地估价师学会：/default.aspx 估价师咨询网：/ 中华人民共和国建设部：/ 建设部住宅与房地产信息中心：/ 一、房地产概述 1、房地产基本概念 房地产是土地及其上附属建筑物作为有价资产的表现形式。对房地产的基本认识，也可以包含房地产的实物、权益和区位三个主要方面。 土地本身是自然界的恩赐，但是对之附加上一定的权益后，就成为一种具有相对权益不同的经济体。 房地产存在形式 1.1房地产实物（10点） 面积：建筑面积、套内建筑面积、使用面积、其他面积（住宅居住面积、商业营业面积、可出租面积）； 层数和高度：通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑； 结构：是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系；一般分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 设备：包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备的配置和性能； 装修：分为内装修和外装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等； 公共配套设施完备程度：市政水气电暖及道路通达性、公共交通便捷度； 功能结构：包括平面图、户型图等房型结构与现代生活方式和需求功能配合度； 维修、保养情况及完损程度：包括地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)、 外观图片等。 利用现状：包括不同用途的面积分配和楼层分布。 产权状况：受土地年限限制下的有效使用年限。房地产的所有权除了独立、共有（按份共有和共同共有），还有区分所有（以建筑物的某一特定部分的房地产所有权形式，是一种复合性的权利）。 其他：如通风、采光、隔音、隔振、隔热，层高，物业管理、单元、单位、楼层、朝向；现房、期房等。 1.2房地产权益 房屋所有权、使用权、共有权；土地使用年限、土地使用权获取方式。 从权益角度来看的现实中的房地产有下列14种： 干净的产权； 部分产权的房地产； 共有的房地产； 附带有租约的房地产； 设定了抵押权的房地产； 设定了典权的房地产； 设定了地役权的房地产； 手续不全的房地产； 产权不明或有争议的房地产； 临时用地或临时建筑的房地产(又有未超过批准期限的和已超过批准期限的)； 违法占地或违法建筑的房地产； 已被划为征用或拆迁范围的房地产； 已被法院查封、监管的房地产； 房地产的空间利用权(又有地下空间利用权和地上空间利用权)。 1.3 房地产区位 坐落 四至 幅 丘 户 二、 房地产特性 位置固定性和区域市场性 独一无二性和用途多样性 寿命长久性和保值增值性 供给有限性和滞后性 相互影响性和较高的外部性 高价值性和低流动性 易受限制性 三、房地产类型 按其用途来划分： 居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅游休闲房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产 综合房地产 按其开发程度分： 生地 毛地 熟地（七通一平：给水、排水、道路、供电、供气、供热、通讯、场地平整） 在建工程 现房(含土地) 按经营使用方式分： 出售型房地产 出租型房地产 营业型房地产 自用型房地产 四、房地产业基本概念 四、房地产业的地位和作用 1、房地产业的乘数效应高，为国民经济的发展提供重要的物质条件 2、产业