论文中国房价研究.doc

河北联合大学 中国房价研究 学 院： 河北联合大学经济学院 专 业： 金融学 班 级： 11级金融（三）班 姓 名： 王成名 学 号： 201114780421  目录 引言…………………………………………………………………… 3 近期房价下跌的主要原因…………………………………………… 4 资金因素…………………………………………………………………… 4 需求因素…………………………………………………………………… 4 房企清理库存……………………………………………………………… 5 宏观经济预期因素………………………………………………………… 5 高房价的历史原因…………………………………………………… 5 工业化因素………………………………………………………………… 5 土地财政因素……………………………………………………………… 5 通货膨胀与有效投资渠道匮乏…………………………………………… 6 城镇化需求因素…………………………………………………………… 8 总结 ……………………………………………………………………8 参考文献 ………………………………………………………………8 引言 最近全国多地二三线城市的房价出现降价促销现象，先是温州，紧接着杭州长沙成都等地的部分楼盘房价都出现了下跌，全国房地产市场普遍经营惨淡。国家统计局4月18日公布数据显示，70个大中城市中，3月房价(新建商品住宅价格)较2月(环比)下降的城市有46个，较2月增加1个；上涨的有8个，较2月增加4个。价格环比上涨的城市，房价涨幅均未超过0.2%。据路透中文网测算，3月70大中城市的平均房价环比下降0.3%，为连续第六个月出现下跌。涨了十几年的房价首次出现大面积下跌情况，人们不禁要问:中国房价的拐点来了？关于这个问题国内的专家学者的观点也有所不一：有部分经济学家认为中国房地产市场正在面临一场大崩盘，例如经济学家牛刀就说：“2014年房价将下跌80%”也有专家学者认为中国房价依然坚挺，虽然在未来的几年内房价不会再像以前那样一路飙升，但任然会保持缓慢增长的态势。中国房价走势到底是会继续上涨还是面临崩盘？要想搞清楚这个问题：我们就要先了解一下房地产价格近期出现下跌的主要因素以及房地产的“前世”与“今生”。 近期房价下跌的主要原因 通过调查研究发现最近房价下跌的出现主要原因可以归纳为以下几点： 资金因素：资金紧张是近期房价下跌的最主要因素，由于全国房地产开发投资增速的回落，房地产商的融资成本较高，导致“钱紧”，部分房地产企业靠借高利贷度日，一些企业适度降价，是走量回笼资金。同时，一些城市银行停止了个人按揭贷款业务，个人获得按揭贷款也不容易了。从去年下半年，各个银行已经开始，尤其是中小银行，他为了避免房地产可能出现的这样一些危险，金融的风险，防范这样的风险，所以开始收紧。一个机构的调查报告，说它监测的35个重点城市里，有25个城市出现了个人房贷停贷的现象，占比超过了70％。一方面房地产商急于采取降价促销的方式获得资金缓解资金压力，住房供给增加，另一方面银行停止按揭服务购房需求减少，房价下跌也是理所当然的事情了。 需求因素：研究发现年龄约23岁的人群占40%以上。我国1980年代是生育高峰期，在过去10多年里一定程度上支撑了住房需求和高房价，而到1991年后出生率就下降了，这些人到2014年不到23岁。住房需求人口的减少也是近期房价下跌的客观因素。 3. 房地产企业清理房价上涨时期积累的库存，降价促销。在前些年房价高涨的时候，一些开发商对房价持上涨的预期，于是囤积了一部分商品房，希望房价升值获利，如今房价的走势并不明朗，面临下跌的风险，于是就开始降价促销，清理库存。房地产商促销变现，增加了房地产的供给，促使房价的下跌。 4．宏观经济形势预期不好，经济下行压力较大。由于近期中国整体经济增速的放缓加上对房价的预期的不明朗，很多购房者都对房价持观望态度，导致住房需求的减少。 高房价的历史原因 中国的房地产，这些年之所以能够发展起来，工业化因素是最核心的因素：一个是中国的投资拉动型的经济，第二，整个中国的经济处在工业化的初中期，。那么工业化在初期，包括工业化中期的时候，所有的国家都经历这么个阶段。经济想要获得有效的投资拉动，包括城镇化和工业化的统一，一定是房地产的发展。那么，发达国家到一定阶段以后，比如到了工业化后期，那么他的房地产趋于平稳。而我们国家到工业化中后期，我们至少还有十年的时间。所以我们国家的房地产是产业，不光是住宅，房地