城市土地集约再利用的模式与机制.doc

编样稿7500字 城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化 ——以深圳城市更新为例 严若谷|中山大学地理科学与规划学院城市与区域研究中心 周素红|中山大学地理科学与规划学院城市与区域研究中心教授 导读：城市土地集约利用是当前的热门话题，处于快速化城市过程中的深圳，以实际行动探索出一条新路。他们把城市可持续再开发与土地集约利用的更新模式分为综合整治、功能转换和拆除重建三类，并以相关立法为前提，构建城市更新实施、多元激励、公众参与及利益共享等机制，为国内其他城市的土地集约利用提供了有益的借鉴。 关键词：城市更新；深圳；土地利用 前言 我国处于快速城市化阶段，城市人口的急剧膨胀，使得城市土地资源需求日益紧张。长期以来，我国土地资源利用存在着各种粗放低效利用的问题，包括城市呈“摊大饼”式无序外延扩张、土地利用总体配置混乱、土地利用结构不合理、城市用地比例失调、已用地建设强度偏低等，这些问题使土地利用浪费严重、城市环境日益恶化、土地经济效益产出低下、土地利用潜力没有得到完全发挥。此外，由于城市土地管理和土地市场不规范，投资过热、开发不合理等各种问题也较突出（毛蒋兴,闫小培等，2005）。而我国土地资源稀缺的现状使得快速城市化地区，开始面临城市存量可建设用地匮乏，城市扩展与土地开发“无米以炊”的困境，亟需通过对城市用地的再开发实现土地经济产出的优化与升级。探讨以城市二次开发为目标的城市更新背景下，城市已建设用地的可持续再开发和土地集约再利用模式，对于指导我国未来城市化健康发展，引导城市整体质量提高，促进城市产业结构调整和增长方式转型具有重要的理论和现实意义。 从土地利用成效角度出发，城市土地集约利用包括三个层面的涵义：一是提高土地利用与产出率，获得土地产出的最大化；二是优化土地布局和结构，协调各类用地之间的关系，促进城市健康发展；三是土地利用效益的综合化，体现经济、社会和生态环境效应的统一（陈莹,刘康,郑伟元等,2002）。就城市发展综合效益的宏观层次而言，城市土地集约利用要求城市有合理的城市规模和城市性质以及与之相协调的产业结构等；而中微观层次则更加强调城市用地功能和结构的合理性以及单块土地的投入产出效益（毛蒋兴,闫小培等，2005）。在我国土地有偿使用制度建立的初期，学者对土地集约利用的研究主要集中在农村土地利用以及土地平整等方面，随着我国城市工业化进程的加快，有关各种工业园区规划的土地利用成为城市土地集约利用的主要问题，包括对工业用地的集约利用评估以及工业园区土地集约利用规划等。近年来，我国城市化进程的快速化，促使沿海一些发达城市开始面临土地紧缺和已开发用地产出低效的双重瓶颈，对城市用地的集约再开发成为当前城市化发展新阶段的重要课题，如佛山的“三旧改造”、深圳的“城市更新”以及广州的“城中村改造”等均是在城市新增可建设用地紧缺背景下，为促进城市土地集约利用和高效产出所提出的重大应对策略。对于快速城市化发展而面临新增可建设用地紧缺的城市，利用城市更新提高土地产出效率，是解决城市发展用地紧张和经济快速增长矛盾，实现土地集约利用的重要途径。 城市更新与城市土地可持续再开发 （一）世界城市的更新 城市更新最早可追溯到二战后西方国家对城市中心区的大规模推倒重建式更新运动“urban renewal”。随着全球产业经济的重构和全球城市网络体系的逐渐建立，为应对全球产业链转移所引发的旧制造业中心产业衰退，及随之而来的城市人口骤减、就业机会丧失等一系列城市问题，英美国家开始积极探索以复兴旧工业城市经济，吸引人口再集聚，降低失业率，重塑城市形象为目的的各种城市更新策略“urban regeneration”（Paddison. R.1993）。伴随“经济全球化”和“区域化－地方化”的不断推进，城市更新在世界不同国家和地区的城市化及再城市化背景下，赋予了包括实现社会公平、保护城市生活环境、促进城市经济稳定持续再兴在内的更多社会、环境和经济内涵。 （二）西方城市更新中的土地利用 回顾西方国家近三十年来的更新实践，在城市土地再利用的机制、模式、途径方面，均存在着不同程度的可持续发展理念转向、文化主导策略转向和公众参与机制转向。可持续发展理念最初仅适用于对已污染宗地的环境修复，包括对废弃矿区的植被复原和对污染性旧工业地区的环境治理在内的各类生态可持续性更新(Ilka Walljes, Rick Ball.1997)。由于早期单一以经济复兴为目标的城市更新并未促进更广泛地区的经济可持续增长和社会结构有效融合，人们开始反省、探索以实现地区经济持久稳定复兴增长、低收入低技能弱势群体重新融入社会主流、营造和谐人地关系为目标的可持续发展理念，作为对城市更新和城市土地再利用的