城市基准地价评估中的.PDF

维普资讯 技术方法研 究 文章编号 ：1009—4210(2006)03—97—03 城市基准地价评估中的 井元霞，王冬艳 ，李淑杰 (吉林大学 地球科学学院，吉林 长春 130061) 摘 要 ：容积率是基准地价评估 中最重要 的修正 一 因素之一 ，通过 比较现行 的几种容积率修正方 、 容积率对地价的影响 法 ，并结合研究项 目的调查资料 ，对基准地价评 容积率是指一定区域范 围内，建筑物的总建筑 估 中的容积率 的修正及其修正方法 的选择和修 面积与整个宗地面积之 比。一定 区域范围内容积率 正过程进行 了系统 的研究 ，同时运用 回归拟合 的 的大小反映了土地利用强度。容积率表达 的是 净‘’ 方式建立 了容积率与地价 的相关 函数 ，在方法应 面积上允许建设 的总容量。净面积是指建筑物红线 用上进行 了有益 的探讨 。 关键词 ：基准地价 ；容积率 ；修正系数 范 围内所使用的场地面积 ，其面积不包括公用 的道 中图分类号：F301_3 文献标识码 ：A 路 、公共绿地 、大型市政及公用设施用地 、历史保护 用地等 [”。 容积率正是通过影响土地利用效率从而影响 基准地价是我国地价体系的重要组成部分 ，它 土地提供 的经济剩余量进而影响土地 的价格 ，容积 代表一个区域的平均地价水平 ，评估更新基准地价 率对地价的影响具有 以下几个方面特点 ： 在现阶段有着重要的现实意义 ，它可以为制定土地 1．容积率对地价的影 响存在 明显的区位性。一 管理 的各项政策 、法规 、措施提供依据 ；充分发挥政 般说来 ，城市 中心 由于区位条件优越 、土地利用集 府对地价 的控制和导 向作用 ，合理 引导投资方向和 约度高、土地利用收益显著 、土地 需求量大等原 因 土地利用方式 ；为征收土地税 费提供依据等 】]『。以 使容积率对地价 的影响程度大于城市其他地区，因 往 由于对容积率对地价的作用机制 、规律认识不 而在 同一城市 中容积率对地价影响程度表现为 由 清 ，因此在地价评估 中多数未考虑容积率的修正 。 中心 向外围影响程度逐渐减弱的趋势 。 近几年来 ，随着估价实践工作 的不断深入 ，推动着 2．不 同土地 用途 下容积 率对地价 的影响程度 估价理论与方法的不断发展和 日益完善 ，容积率对 不 同。商业用途地价对区位条件反映最敏感 ，商业 地价的影响作用逐步受到重视。基准地价是各土地 企业布局只能在少量区位条件优越 的沿路 区域 ，土 级别或均质 区域 内，“五通一平”(或 “七通一平 ”) 地用地更突出，众多用地者 的竞争促使容积率增加 土地开发程度 ，平均容积率下，同一用途的完整土 的收益 以地价 的形式表现 出来 。住宅用途对区位条 地使用权的平均价格 2『]。基准地价 内涵明确 了在基 件反映的敏感程度 比商业用途弱 ，但 比工业用途 准地价评估 中，必须把不