2011年2月18日三明市降孬乐项目定位及产品优化方案.ppt

将乐项目定位及产品优化方案;;第一部分 项目前瞻;项目背景前瞻;第二部分 市场分析;将乐县，总体面积大，人口少，城市镇率不足30%;2012，向莆铁路一开通，将乐经济通通通 ;开发区，接沿海经济转型，促将乐经济腾飞;工业园订单很给力，将乐发展需再努力;园区规划大量住宅，将乐房价恐遭平抑;将乐县全县历年经济发展状况;资料来源：《2005年合肥统计年鉴》;2009年房地产市场健康发展，完成开发投资2.45亿元，商品房竣工面积6.88万平方米，完成销售6.92万平方米。用好适度宽松的货币政策，融资能力全面提升。加强中小企业投融资担保体系建设，新批办贷款担保公司2家、扩大资本金1家，不断提高融资服务水平。全年新增商业银行贷款9.15亿元，政策性银行贷款4.09亿元，总计达13.24亿元，是2008年的5.6倍。 ; 将乐经济背景分析 宏观房地产分析 房地产市场分析;调控过冷;温总理：进一步做好房地产市场调控工作;2011年1月，国务院出台“史上最严厉”调控措施 ：“国八条”，引发市场进入观望期;中央严厉打击调控房价，预计今年商品房成交量或跌至低谷，价格先抑后于高位运行，如今一线城市已开始显现，上半年将影响二三线城市，下半年影响地级市并最终影响到县级城市； 今年人民币继续升值，CPI维持高位勿佣置疑，直接导致外贸型企业利润减少，老百姓收入减少，消费指数下降，特别是房地产等大宗商品。 货币紧缩政策，导致热钱流出楼市，也将导致房地产成交价量下滑； 县级城镇化进程加快，将提供持续的需求动力；预计2011年上半年顺势推高，全年平稳发展。; 将乐经济背景分析 宏观房地产分析 房地产市场分析;名称;名称;三华项目户型平面图;楼盘名称;第三部分 项目定位;项目周边配套欠缺，距离老城区交通便利， 位于临江第二排，不具备高档楼盘开发条件;项目SWOT分析;项目定位;户型定位（结合市场调研和客户调研定出）;第四部分 项目规划布局建议;项目规划布局建议——规划要旨;项目规划布局建议——院落构图;项目规划布局建议——院落构图;项目规划布局建议——三维空间;项目规划布局建议——停车场——地下车库地面特征;项目规划布局建议——景观资源的挖掘，天然的财富价值;第五部分 项目建筑设计建议;优秀户型借鉴;优秀户型借鉴;优秀户型借鉴;优秀户型借鉴;优秀户型借鉴 三房两厅两卫+入户花园 建筑面积130-140平米;优秀户型借鉴 三房两厅两卫+入户花园 建筑面积115-118平米;优秀户型借鉴 三房两厅两卫+双阳台 建筑面积123平米;优秀户型借鉴 三房两厅两卫+入户花园 建筑面积126-139平米;优秀户型借鉴 三房两厅两卫+入户花园 建筑面积124-135平米;第六部分 项目形式风格建议;项目产品定位建议------外立面风格建议;项目产品定位建议------外立面色彩建议;基本色： 外墙面主要的配色对象，在人的视野范围内面积最大，观看时间最长部分的颜色。 辅助色： 外墙面其他配色对象的颜色，其色彩在色相、亮度和饱满度上应与基本色相协调，并允许有所变化。 点缀色： 建筑中需重点加以点缀的颜色，如建筑的入口、标志屋顶檐口等细部装饰，其面积应不大于辅助色的面积，其色彩可在色相、亮度和饱满度上与基本色有较大的变化。 ;功能区;;石材;涂料;墙砖;其他;本项目建议外立面材质;;产品（公共主体部分－社区入口） ;项目产品定位建议------展示部分产品建议;项目产品定位建议------展示部分产品建议;;项目产品定位建议------项目园林规划建议; 将静态、动态的水在园林中极致的运用，并与城市的生活方式有机的融合在一起。;地面：以自然为前提，越自然越贴进生活 地面不需要更多的修饰，越自然越好，流露出粗糙的质感为佳，比如凸出的砖头、石块，如果表面处理得太光滑就失去了原始的味道。在色彩上，没有“程式化”的要求，越接近自然、越有质感的效果就越好。 ;园林小品 A. 雕塑 创建一个引人注目的庭园，东南亚景观的精华在外墙及园林中的雕塑上，这些雕塑将揉合福州当代文化的色彩，进行文化品味的提升。 ;项目产品定位建议------项目园林规划建议;架空层在较多社区被采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积和公 共面积而作出的一种变相指标平衡方式。;可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放 置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度 及观赏度大为增加。 ; 可打造泛会所概念，利用架空层局部围合做半开放式会所。 ;阳光架空层停车场;[ 其他基