2011年2月五矿·长沙傅伛兰小镇二期营销策略报告.ppt

格兰小镇二期营销策略报告;时间别墅 天橙中国;报告体系;销售目标：2011年实现3.5亿销售，住宅实现均价5000元/㎡以上！;5; 年度销售任务分解;报告体系;分栋分次推出，避免短期供应过剩 ——区域市场消化有限，不宜一次性推出过多房源，应分栋多次推盘。 临街中小户型引爆市场，后期逐步丰富产品线 ——前期以临街中小户型启动销售，后期借助展示区的逐步完善丰富产品线。 利润流与现金流平衡，后期合理溢价 ——根据市场情况，留下合理溢价空间，营造热卖气氛。 工程物料满足持续加推要求 ——提前完成工程节点、推广物料准备，及时实现每一批次产品加推的相关展示，为客户价格提高预期奠定基础。;推盘次序;推售节奏;报告体系;*;政策洞察;*;预计2011年区域内高层项目达到15个左右，竞争趋势更加加剧； 预计区域内住宅总体量在982.78万，2011年入市量将不少于1百万方。;各楼盘销售均价 沿芙蓉南路： 夏威夷碧水春城：5500 中信新城：5300 愿景想山：4000 凯富漫城：3800 沿万家丽路： 恒大城：6800（精装） 恒生碧水龙庭：预计4800 龙湾国际社区：预计5000 怡海星城：4300 ;暮云片区小高层住宅呈现明显的两极分化现象，一类以价格取胜，一类以价值取胜，但总体开发水平不高； ★价值取胜型楼盘，均价突破5000元/㎡ 城市综合体住宅：中信新城 别墅级小高层：龙湾国际社区 格兰小镇二期 省府板块：夏威夷·碧水春城 ★价格取胜型楼盘，均价在4000元/㎡左右 生态动物园附近：愿景想山 凯富漫城 郊区造城：怡海星城 新韶山路附近：山水嘉园;》调控政策前，本地客户购房没有太明显的区域倾向，刚需客户主要受面积、总价因素控制，二次改善性客户追逐品质性产品； 》株洲、湘潭等地来长置业者增多，融城大概念下对周边城市客户有一定吸引； 》省外来置业者特征明显，尤其是湘藉背景在外工作的人，或购买将来居住或投资；由于粤派、浙派、京派来长投资的开发商较多，吸引这些城市的省外客户将目光投向长沙；他们所选择的产品多为高档产品。;调控政策后客户结构;;报告体系;区域价值体系分析 ;*项目交通价值*;产品价值--二期一批高层单栋分析;产品价值--二期二批高层单栋分析;;;;1;;根据项目价值，项目具备成为一个融城核心高端品质楼盘的各项条件；;;二期整体产品定位;让世界向往的墅质生活;让世界向往的墅质生活;二期高层案名建议;案名二：香湖美郡;案名三：皇家一哩; 案名四：格澜郡;二期高层案名画面主调性建议;格兰小镇2期 需要一把撬动市场关注的利剑 与一期分开推售 独立面市;主形象 苏格兰风情;3、产品价值立地 高层产品价值树立 主推广语： 省域核心的墅质美宅;;主要选择媒体：户外、网络、楼宇广告、精准媒体（包含短信、DM直投、内部刊物）等； 次要媒体选择：报纸、杂志、影视、电台等。;线上整体推广计划;户外广告示意图;现场导示系统;;报告体系;;预计实现全年完全销售需拓客7861批;客户渠道;内部渠道;集团员工转介 集团内部员工实名登记，可到嘉盛营销领取特惠单（可转让），凭特惠单可享受额外5%优惠。同时员工享受1000元/套销售佣金。 政府资源 政府公务员购房可享受额外5%优惠； 合作单位客户 与二十三冶集团合作单位，银行、供应商等购房可享受额外3%优惠；;嘉盛华府、新城1号、嘉盛雅苑、五矿尊城、嘉盛国际等 行销团队进驻各营销中心，在不影响项目正常销售的情况下大力拓展客户资源，特别是未购房客户及实力投资型客户，开展各种形式的小型产品推荐会。 以各项目营销中心为根据地，进行外拓。;现场展示到位之前： 节点性人数控制在20人左右，主要目的： 一是通过点对点宣传项目，提升知名度。 二是通过对行销人员的奖励，尽量引导客户上门，大量增加客户基数； 因此派单地点为拉网式，不针对具体地点； 当第一波结束后，选择容易带来上门量或人流量集中的地方定点派单；如此循环几次，项目知名度快速提升； 现场展示到位之后： 行销队伍由20人迅速上升，争取短期内针对园林及样板房开放迅速积累大量客户。;设置市内品牌展示中心；