2012年02月北京嘉厚·地炫城国际项目2012年营销策略执行总纲.pptVIP

北京嘉厚·炫城国际项目2012年营销策略执行总纲营销管理中心-品牌营销部 项目营销部 2012.02;政策与市场环境;;一、开发企业要严格按照土地出让、立项核准、规划许可等相关部门批准文件组织商业、办公类项目开发建设，落实项目规划用途。 二、建筑设计单位、施工图审查机构要严格按照项目可研报告内容、建设工程规划许可内容及规范、标准要求，进行商业、办公类项目的设计和施工图审查，商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。规划许可有特殊要求的按规划执行。 三、房屋测绘机构应按照建筑工程规划许可内容和施工图审查机构审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘。 四、市、区（县）建设房管部门根据已备案的测绘成果办理预售许可或现售备案手续。 五、商业、办公类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋或者特定空间。禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。 六、房地产开发企业在销售商业、办公类项目前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。 七、房地产开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。 八、规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。;存款准备金率：通过6次上调，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的新高，回收市场资金流动过剩，缓解通胀预期，同时也收缩了房企开发贷款及购房信贷额度，年底，近三年来首次下调存款准备金率，释放4000亿资金。 存贷款利率： 经过3次上调存贷款利率，5年以上贷款利率高达7.05%，必然会增加房企开发贷款及购房者消费贷款成本，将抑制住房投资和消费。 ;2011年是房地产史上政策调控最为严格的一年，从整体政策层面看，2012年，防止通胀恶化是政府的主要经济目标，打压房地产，限制房价是其重要一环，目前房价走势仍需视整体经济环境发展而定，2012年的房产市场不容乐观。预计2012年，政策还将持续严格调控，货币政策逐渐放宽，房地产市场将进入中长期调控期。;整体市场;区域市场;环线市场;2011年，北京房产市场在政策的调控下，市场表现不佳，房价下行，库存上升。随着政策执行的深入，2012年整体市场前景仍不容乐观，开发商在资金压力下将降价销售以实现资金快速回笼，以价换量，保证现金流。;区域 ;独栋办公市场-特点小结;区域;写字楼市场-平谷项目;写字楼市场-平谷项目;写字楼市场-特点小结;区域;政策与市场环境-市场回顾与展望;政策与市场环境-市场回顾与展望;政策与市场环境-市场回顾与展望;政策与市场环境-市场回顾与展望;商住公寓市场-特点小结;政策与市场环境;平谷：“三省市交界处” “京东发展门户”;京平高速、密三路的开通完善了平谷的交通网络，为区域的发展注入了新的活力 S3城铁规划拉近了平谷与市区的距离，为区域加快城市化建设注入了新的催化剂 ;马坊：“三区六镇”之一 北京市级小城镇 马坊工业区：市级开发区;北京大学附属中学分校建设，为区域气质提升和人员入住提供有力支撑。;本项目;本项目;本体分析-项目产品现状;参照市场分析数据，本项目的写字楼、独栋产品是区域内首次出现的业态，区域市场内无参照系，目前区域发展状况也难以对其销售、经营起到有效支持，公寓产品为蓝海产品，具有一定的市场机遇。; ;本体分析-项目SWOT策略;项目产品定位;产品卖点梳理;市场定位;由于区位的原因，较远距离的企业在项目设总部将面临员工上班难的问题。 故项目企业独栋客群首先定位于即将入驻及已入驻园区（包括物流等其它园区）的企业，其次为平谷一带有实力的企事业单位。;以政务、商务自用型客户为核心主力客户;园区生产企业——需要更优越办公条件的园区企业。;以自用办公型客户为核心主力，同时兼顾部分商务投资型客户;投资客——被限购，有投资意愿，看好马坊工业区发展的人，以平谷区为主，以顺义、三河为辅。;以投资型客户为核心主力客户，同时兼顾养老/婚房等自用型客户;以稳健投资型及商业自用型客户为核心主力客户，同时兼顾部分资产转移型客户;政策与市场环境;策略制定方向;整体营销策略;推售策略-各产品类型货值盘点;原则： 1、分批推出原则：根据定价拆分成小批量推出，分批推出； 2、优劣搭配原则：不同楼层、不同朝向，优劣单位搭配推出，形成价差压力；同时，为后续推货保留足够的可选空间，从而保证每一次加推都形成热销效果； 3、大客户优先原则：将客群细分，整层或半层等多单元购买客户