上海市洛克双喜国际广地场营销策划方案.ppt

洛克双喜国际广场营销策划方案;纲举目张;市场分析报告 ;全市办公楼市场概况;2、办公楼销售市场行情概述;（1）2005年全年办公楼成交量及价格走势分析;（2）2005年全年办公楼供需情况分析;（3 ）2005年全年区域价量对比 ;（4）2005年分季各区办公楼物业成交量和成交价分析——成交量分析;（5）2005年分季各区办公楼物业成交量和成交价分析——成交价分析;长宁区办公楼市场分析 ;1、2005年长宁区办公楼成交量及价格走势分析;2、2005年长宁区办公楼成交情况分析 ;2、2005年长宁区办公楼成交情况分析 ;2、2005年长宁区办公楼成交情况分析 ;2005年长宁区办公楼的成交特征;长宁区办公楼三大板块分析;中山公园板块 ;本区域办公楼较受市场的追捧，区域内的兆丰世贸大厦、新时空国际商务广场等都已售罄，成交均价分别为11740元/平方米、14756.14 元/平方米； 目前中山公园区域在售写字楼物???主要有2个，分别为绿地商务大厦、煜王商务楼，其中煜王商务楼的品质并不高，但由于地理优势，仍旧被市场所接受，因此去化速度比较快，2个在售楼盘的销售率都在70%以上。 ;（2）中山公园板块办公楼租赁市场分析;小结 ;酒店式公寓的市场分析;2、长宁区区域酒店式公寓的市场分析;2、长宁区区域酒店式公寓的市场分析;名称 ;小结 ;项目SWOT分析;项目办公楼部分从宣化路进出，周边目前环境较差，尚有一些老厂房老建筑，较为凌乱，与项目5A级办公氛围不符。 由于整体项目的设计时间较早，因此在设计上存在一定的缺陷：如层高低，吊顶后局部仅为2.0－2.3米，不符合现代办公要求。 无开敞气派的办公楼大堂，不利于项目整体高品质形象的树立。 七楼外平台的中央空调机组将一定程度上影响部分楼层部分单元的采光和景观。;得房率较低，尤其是南北塔楼部分的房型利用率低，且为框剪结构，无法形成大开间的办公格局。 两栋塔楼由于间距较近，互相遮挡，使之景观和采阳受限。 项目车位数量较少，且为双层机械式车库，无法适应和满足办公项目对车位的大量需求。 ;住宅市场受宏观调控政策影响整体疲软，但商业地产却被普遍看好。 随着上海整体经济的发展，近年来对办公房的需求持续旺盛，办公楼市场已进入供不应求、租金稳增的发展期 随着周边区域的逐步发展，中山公园商圈有望形成新的CBD，有利于支撑本案高标准办公楼定位。 随着周边CBD氛围的逐步形成，对酒店和酒店式服务公寓的需求进一步提高，而周边目前类似物业较少。;整体房地产市场的疲软，导致市场投资客数量的急剧锐减，也会影响商业项目的销售速率。 商业用房的付款和按揭方式对客户资金要求较高，制约了部分客户的购买欲望。 虽然周边目前可售的同类物业不多，但仍有不少办公房租赁房源，将与本案争夺有效客源。 7-14楼办公楼与塔楼的小户型两者在房型和品质上差异较大，导致客户的层次拉开过大，不利于整体项目的包装。; 通过以上项目SWOT分析结合市场状况，本行认为，如果把本项目定位为单一的纯办公楼产品，则将面临极大的风险 ：;产品定位;本项目如作为纯办公楼定位，则由于功能的单一化，客户面较窄，不利于平均去化。尤其是两栋塔楼部分，由于规划之初为小户型公寓设计，因此目前现状和已定的格局不适应现代办公的要求，实际销售中必然存在相当的抗性。 且整体项目体量较大，作为功能单一的产品在短期内去化存在相当难度。 因此，我们认为，必须结合产品现状，深入挖掘产品的多重功能，并在此基础上，强化其功能创造一定的特色，以适合客户的不同需求。;产品定位;产品定位;产品定位; 1－6楼为大型商业； 7－13楼为5A级高标准纯办公； 14楼为休闲会所、商务中心等配套设施； 北楼15－28楼规划为小户型酒店式服务办公； 南楼15－28楼规划为经济型酒店式服务公寓。;产品定位;产品定位;“全方位复合型、多功能服务制”之功能定位 ?本项目功能定位之一 ：即5A级写字楼、酒店服务公寓、服务式酒店办公、大型商业购物广场于一体的复合型商业。 ?本项目功能定位之二 ：酒店式服务公寓与服务式酒店办公于一体，开创了酒店服务式办公的新模式。 ;产品定位;产品功能联动：大型商业、纯5A办公、酒店式服务办公和酒店式服务公寓形成功能互补。 目标客群联动：不同产品功能满足不同的客户需求，客群间又形成互动效应。 销售方式联动：不同的产品功能和特色在销售过程中实现联动效应，最大限度地保证整盘合理去化。;产品定位之论证1;产品定位之论证1;产品定位之论证1;调整平面分割，更适应各类不同功能需求： 由于目前塔楼部分已进行分割，建议可在此基础上做适当调整，以提高部分单元的利用率。 为满足不同客户的需求，酒店服务式办公部分（北塔楼）在销售过程中实现可分可合的