2012思源地.ppt

BDA国际企业大道63C1地块市场定位报告;本 案 定 位 流 程 图;目 录;市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少;盈创动力客户需求3000平米以上的占到17%;市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20%;序号;21;41;61;市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少;3000-6000平米以上办公需求的企业绝对数量分析——以朝阳区为例;3000-6000平米以上办公需求的企业（见注释）行业分布——以朝阳区为例;3000-6000平米以上办公需求绝对数量有充足保障;市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少;对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析;总部基地——基本概况及优劣势分析;总部基地——产品结构及比例;总部基地——A型楼（5960平米）;总部基地——B型楼（2860-3445平米）;总部基地——C型楼（1620-2190平米）;总部基地——D型楼（1190-1250平米）;总部基地——E型楼（1625-2210平米）;总部基地——配套设施;总部基地3000~6000平米的户型仅占到总体的10％;总部基地产品结构与销售状况统计;总部基地3000-6000平米的产品市场销售状况相对良好;总部基地——客户构成;总部基地——主力客户;置地星座——基本概况及优劣势分析;置地星座——产品结构及面积;置地星座——技术指标;置地星座——客户分析;华远·首府——项目概况及优劣势分析;华远首府——产品结构及比例;华远·首府景观;华远·首府---内部空间;华远·首府---内部空间;德胜尚城——项目概况及优劣势分析;德胜尚城——产品结构及比例;德胜尚城——项目特色;非中心-中弘国际商务花园;硅谷亮城——项目概况及优劣势分析;硅谷亮城——产品结构及比例;硅谷亮城——项目特色;玉泉慧谷——项目概况及优劣势分析;玉泉慧谷——产品结构及比例;玉泉慧谷——规划布局特色;凤凰城三期;竞争项目产品结构及比例统计;潜在竞争项目和可类比项目供应小结;3000平米以上独栋产品市场销售情况小结;3000平米以上独栋产品客户情况小结;3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少;目 录;价值提升;独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点;在现有2.0以上容积率和35米限低条件下;如何进一步满足2.0以上容积率的条件？——适当拆分容积率;目 录;本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公;本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公;本案客群定位;目 录;以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点;郊区化办公产品形成的重要因素;;经济结构的变化——促进郊区化办公产品规模发展的重要因素;办公需求多元化——推动北京郊区化办公发展;郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别;以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点;企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约;以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点;1500-2000平米市区租售客群——同样总价、更大面积，预留发展空间;本案产品均价： 6000元/平米;3000-6000平米市区租赁客群——3-4年租金可购置独栋办公;本案产品均价： 6000元/平米;3000-6000平米市区购置客群——同样面积、更低总价;本案产品均价： 6000元/平米×4000平米 ＝2400万 ;6000平米以上的办公客群——同样面积、更低总价;6000平米以上的办公客群——同样面积、更低总价;目 录;以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析;本案规避风险的途径之一——打造项目核心竞争力;本案定位对比市区集约化写字楼产品的竞争优势;本案定位对比1000-2000平米郊区化独栋办公产品的竞争优势;本案定位对比3000-6000平米及以上的郊区化独栋办公产品的竞争优势;本案规避风险的途径之二——产品设计的灵活组合与拆分;3500-4000平米/单元作为基本设计单元;产品灵活组合的意义——满足企业扩展需求;产品灵活拆分的意义——规避大体量营销风险;本案的盈利能力论证：综合经济分析;静态经济分析假设前提;总投资估算——48490万元;前期工程费——682万元;建安工程费——28700万元;基础设施费用——2000万元;本案销售收入测算——65000万元;投资经济效益分析——税后利润率22.8％，盈利能力可观;投资经济效益分析——盈亏平衡点为销售面积8.55万平米;基础方案;本案的盈利能力论证：综合经济分析;动态经济分析假设前提;工程进度施工计划表;项目投资现金量量分析——投资峰值近2亿元，;项目动态经济分析——投资回收期12-13个月;动态经济分析的附加说明;本案抗风险力小结;目 录;B地块现有产品的市场形象——中小企业独栋或部门独栋;本案定位成功的关键——在限