世联2010年11月03日东地莞汇景·御海蓝岸发展策略及定位报告.ppt

汇景·御海蓝岸发展策略及定位报告;第一部分：本体解读;区域规划;区域规划;区域交通;区域交通;沙田水运交通;50万平低密别墅城，产品线丰富;;集多元化高端物业一体 ;创新设计/大尺度/高赠送;区域内的标杆 汇景中央华府、鹿港小镇的热销铸就区域内良好口碑 ;外部优势;第二部分：寻找客户;泛沙田区域客户置业特征;深圳客户惠州置业特征;惠城别墅客户2级分化，深港客户青睐品牌开发商，非品牌楼盘主要以本地客户消化为主。深客驱动因素主要为资源环境、开发商品牌;深圳投资客户的基本构成和特点：;房价对投资转移的作用;2、深惠同城一体化，交通瓶颈打破；;1、以龙岗产业客为主，主要来自于中心城和坑梓、坪山等工业区。受到价格的挤压和供应短缺驱赶因素；;成交客户中深圳客户占49％，深圳客户度假观念和购买力较强，项目的推广和宣传重点在深圳地区，深圳客户对金海湾的认知度比较高。;对资源关注度占70％（海景及沙滩资源），对区域升值关注度占20％。;深圳客户惠州置业特征小结;深圳客户惠州置业特征;客户自述： “工作近，保值、升值” “升值潜力” “自然资源” “大社区、户型好低密度” “社区大，品牌开发商”;深圳客户跨区置业首选塘厦/凤岗，关注点为地缘因素、资源及价格； 其次为樟木头/常平等东莞东部区域，关注点为交通、价格及升值潜力； 第三层级选择松山湖/大岭山，关注因素为稀缺资源及品牌。;锦绣山河深圳客户：松山湖的区域价值和环境价值是重要的诉求点。;数据来源：世联麓湖项目组;数据来源：世联麓湖项目组;深圳客户东莞置业特征小结;深圳客户跨区置业小结;深圳客户惠州置业特征;沙田客户访谈情况（节选）：;置业需求： 1、本地居民 本地人有宅基地，但年轻一代结婚后都愿买商品房。 2、外地来沙田生意人 外地人因安家落户，愿买商品房，但对价格承受力有限。 3、本地老板 较富裕的老板层对别墅很感兴趣。 4、公务员白领为了生活品质，首先会在城区买房。沙田会考虑投资。 5、老师等固定薪资阶层 老师有购买意愿，且一定买在沙田，外地老师买来自住，本地老师自住+投资 意向户型： 本地人置业意向：洋房和别墅均有。 地块意向： 对沙田发展普遍看好。对民田村地段普遍看好。;厚街客户访谈情况（节选） ：;置业需求： 1、厚街本地人，主要为高档洋房及别墅的核心客户群。 2、在厚街开厂、经济实力强的外地人，可考虑沙田投资。 3、来厚街做普通生意的外地人，都要买房落户，为本项目重点客户。 4、靠近沙田的涌口村居民，双岗村工厂职员，愿意到沙田买房，因为距离近，空气好。 倾向产品： 厚街富裕本地人倾向买别墅或高级洋房。 厚街外来生意人，涌口双岗人倾向买普通洋房。;虎门客户访谈情况（节选） ：;结论： 沙田洋房吸引虎门客户较难。 沙田优质别墅有机会吸引虎门客户。;泛沙田区域客户置业小结;客户定位;客户定位;第三部分：市场环境;深圳现在售以小面积的类别墅为主;深圳两极别墅（400-800万，2000万以上）销售较佳，中价位别墅销售不畅;2010年新增供应别墅超过1200套，主要以联排、双拼、叠加别墅为主，供应区域以盐田的山海资源型别墅为主。;类型;凯旋湾：胜却人间无数 远见者明 山海间 世代荣;深圳;惠州别墅分布集中在三环与四环之间，四环外多为资源型别墅项目,市场存量大，竞争常激烈;项目名称;光耀城：先生的湖/山下的墅/上山的墅/山上的墅;惠州;松山湖;2010年;2010年1-3月月均去化量60-80套，成交主力以森林湖独栋、万科棠樾双拼为主； 4月，新政前后沿海丽水佳园四期、森林湖四期开盘，当月成交92套，成交主要以联排为主，占总成交量的45%； 5-6月，新政下别墅成交较少，月均成交15-25套，主力成交联排产品； 7-8月，江南第一城新推三期联排及叠加产品，销售较好，占总成交的15-20%； 东莞较少叠加及双拼单位，但由于万科棠樾双拼、国际公馆四期叠加单位一直保持均衡销售，每个月占一定成交比例。;东莞别墅市场—500万以下别墅销售情况最好，其中300-500万左右联排别墅最受欢迎;麓湖——“最是那一抹山湖”（山湖景观）;东莞;竞争策略;第四部分：形象及价值策略;基于客户下的形象及价值延伸方向：;临世界级港口而不靠港，与港口保持适当的距离 坐拥千米江河水系环抱，近水并与外界保持一定的距离 在40万㎡的土地之上筑造一座新城;商界富豪的岛……;政界名流的岛……;明星大腕们的岛……;你的岛在哪里？;回顾我们的竞争策略：;什么是真正的风情岛居生活方式？ ——浪漫的、悠闲的、安静的、自然的;形象演绎;;风情会所包装建议： 会所包装在原有风格的基础上，进行风情演绎： 1、洽谈区域利用海边物品进行沙滩风情包装； 2、会所室外空间放置海滩休闲椅 3、海滨绿