世联2010年9月临沂南返鼗金猴项目定位深化报告深化沟通.ppt

前期报告内容回顾 本次报告需解决的核心问题 项目地块资源价值评析 项目地块资源价值评析 深入SWOT分析，挖掘项目核心价值点 基于前期沟通达成的一致 在产品组合上，开发写字楼产品是否可行？ 市场写字楼供应分布及特征 目前临沂重点在售写字楼一览表 目前写字楼租赁价格、物业费及出租率情况 潜在写字楼供应分析 本项目写字楼产品开发价值研判 在产品组合上，开发小户型产品是否可行？ 沂龙湾小高层共65套小户型，户型为60㎡的一室两厅，目前推出30套，均价4000元，销售11套；销售情况不理想，主要原因户型设计不合理（处于中间位置，南北不通透），且价格较高； 本项目小户型产品开发价值研判 关于项目写字楼产品与小户型产品发展方向判定 产品发展原则： 1、控制写字楼与小户型产品比例，完善项目开发产品线，扩大客户需求层面，满足不同客群需求，降低开发风险； 2、项目以住宅产品开发为主，写字楼及公寓产品作为社区形象标杆，用于提升产品形象，带动物业后期升值空间； 写字楼产品体量≤2万㎡，小户型公寓≤5万㎡ 在产品组合上，如何实现商业配套开发？ 基于前期沟通达成的一致 南坊新区楼盘商业配套对比分析 社区商业不同业态的经营单元指标参考 划铺方式——以50平米为基本单元、横向纵向灵活组合 划铺原则 在满足经营需求的基础上适当划小， 利于控制总价、扩大招商面、快速变现、提升单价； 充分利用沿街面实现商业价值； 平面标准单元 进深：根据居住区街铺型商业各种业态所需的基本经营面积，商业进深在10-15米为宜； 考虑以餐饮为主营业态带动其他业态，及充分实现商业价值，建议本项目商业基本进深在12 米； 开间：建议项目最小开间在4.2米； 基本单元 最小平面单元面积在4.2*12=50m2； 商业层数 建议以2层商业联售形式，既利于后期销售，又可提升商业价值； 商业印象——城市橱窗 住宅外产品类型开发体量近10万平米，满足用地约束条件“商住比例=3：7” 基于前期沟通达成的一致 物业发展建议原则：适度创新，严格控制成本 南坊新区楼盘建筑风格对比分析 南坊新区楼盘外立面对比分析 参照“溪山”楼盘建筑外立面风格，打造项目典雅从容、沉稳内敛的现代简约建筑形式 在高端形象基础上注重成本控制 南坊新区楼盘园林对比分析 南坊新区楼盘关键节点对比分析 园林景观建议原则： 在景观规划设计上，围绕项目院落式景观主题，通过开放型的社区脊索将社区景观连接起来，整体成为一个大的院落空间； 以立体化的景观体系进行规划设计，分为：中庭大景观、区间小景观组团、建筑楼前区间小绿化；并利用两个不同形态建筑组团的特点和天然植被，多做些小品和休憩休闲、健身施相融洽； 在规划思路上，考虑到景观布置的先决性和施工便利性； 注： 可考虑把社区入口含进一期启动内容，建议在社区入口处先做景观范区，以实景展示吸引客户； 住宅一楼可考虑架空层，一方面增加绿化空间和通透性，另一方面可以放置娱乐健身设施，增加活动空间； 宁波——罗曼风情 杭州——中尚·橄榄树花园 建议项目园林主题为亲情院落式园林景观，风格为江南风情园林 底层局部架空 ——提升物业形象和营造社区环境舒适度 济南恒大绿洲——成本价开盘，精装修实景展示，开盘引爆市场 户型设计满足首次改善/置业客户对居住空间需求，以紧凑型、功能型户型为主 青岛保利百合花园——通过“偷面积”增加其附加值 在户型面积控制合理的基础上，通过凸窗、入户花园等体现户型创新特色 在户型面积控制合理的基础上，通过多功能房、局部错层等体现户型创新特色 1、实用性 本项目定位为高性价比楼盘，针对客群以首次置业及首次改善群体，该部分客群较务实，因此，在社区配套设置上，应追求项目配套的实用性； 2、功能性 满足社区基本生活所需配套，提升社区附加值，注重功能性； 3、控制成本 在满足社区配套实用性及功能性的基本前提下，应注重控制开发成本，将钱花在刀刃上，客户感觉到、体验到的地方； 南坊新区楼盘社区配套对比分析 建议本项目将售楼处后期用作会所，设置不同功能区，满足社区配套实用性及功能性 南坊新区楼盘科技元素及智能化运用 南坊新区楼盘物业服务对比分析 竞争楼盘产品品质打分量化表 结合项目自身所处地段升值空间及可塑造的产品品质，本案可实现销售价格4200—4500元/㎡ 恒大案例研究 项目指标 1、占地面积：1000多亩 2、总建面：200多万㎡ 3、首期开发：35万㎡ 4、85-180平豪华精装户型 开盘当日销售980套，销售额6亿 1、以“园林实景+准现房+精装修”的发售标准入市； 2、1500元名牌精装，高性价比为王； 3、特价开盘：“额外特别八五折”和“4180元/平米起” Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NE