戴德梁行2008年湖州绿地城·长兴中心商务区项目第一阶段报告.ppt

Retail, DTZ 07/2008;前言——;1.长兴宏观市场概况;长兴宏观市场概况 ;;1．区位优势 ? 长兴地处浙江北部、长三角洲杭嘉湖平原，位于太湖西南岸，与苏州、无锡隔湖相望，、扼苏浙皖门户，区位优势明显。 2．交通枢纽 长兴、拥有两条国道、三条高速、三条铁路，以及一条年运量超过2000万吨的“黄金水道”。、目前长兴已成为上海的物流副中心，分担上海物流中转的压力。 3．文化积淀 长兴文化积淀深远厚实。陆羽在此写就了旷世巨作《茶经》，长兴也因此成为茶文化的发祥地。“金钉子”远古世界景区，中国扬子鳄村、古银杏天泉景区，使长兴成为名副其实的中国古生态之乡。 4．旅游经济 长兴2008年1—5月，实现旅游收入7.9亿元，旅游人数超过134万人次。旅游发展势头趋好，乡村旅游亮点凸现。;宏观发展状况;宏观发展状况;宏观发展状况;宏观发展状况;宏观发展状况;宏观发展状况;宏观发展状况;宏观发展状况;产业状况;产业状况;地产状况;地产状况;地产状况;地产状况;地产状况;地产状况;地产状况;地产状况;地产状况;地产状况;地产状况;定位参考依据;长兴商业市场详述;长兴商业状况之结论;长兴商圈概述; 在两大商圈内，集结了一些商业相对集中或政府规划中的商业区块，以下将整个城区的商业分为七个片区进行分析。;新世界街区块;人民路;人民广场片区;人民广场片区;人民广场片区;古城街片区;建材城片区;水木花都片区;浙北片区;皇家湾——明珠路片区 ;新都汇片区;商业体汇总——城区主要商业体;商业体汇总——新建楼盘底商汇总;未来大型商业体考评;未来大型商业体考评;商业市场供求分析;商业市场供求分析;各区域租金水平;定位参考依据;周边乡镇商业环境调研; 我们共走访了夹浦、煤山、洪桥、李家巷、林城、和平、泗安、虹星桥及小浦等9个镇，从宏观经济方面来看， 工业布局：呈现“一线、三轴”发展态势 “一线”即太湖沿岸包括夹浦、李家巷的直线分布；“三轴”即从雉城分别指向煤山、泗安和和平的三条发展轴，其中“一线”的实力最强，“三轴”的实力中，从雉城指向煤山的发展轴相对实力较强，另外两条发展轴的实力都较弱，实力相当。 周边镇第三产业总体情况 长兴第三产业较强的乡镇主要有：洪桥、李家巷、和平和泗安等，交通区域优势的地区，服务业相对比较发达。总体而言，服务业较好的镇集中在交通便捷的东部，如洪桥、和平、李家巷等；煤山、夹浦的服务业滞后于他们的工业发展状况。拥有旅游资源优势的乡镇，如小浦，其服务业也比较滞后，当地的旅游也还处于起步阶段。;周边乡镇商业环境的调研;研调;研调;研调;研调;研调;研调;研调;研调;研调;定位参考依据;消费者问卷调研分析; 消费者的需求和建议是一个项目进行定位的重要前提。了解消费者的消费心理和行为习惯，对本项目的开发和定位具有重要的意义。本次调研通过拦截方式来了解消费者的消费习惯，以及对现有商业的认知和态度，为本项目的定位提供参考依据。 ;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;查调;消费者调查问卷分析;商家访谈分析;谈访;定位参考依据;本项目分析;立地 条件;规划指标;金;SWOT;定位参考依据;项目初步定位; 项目成功的定位必定是建立在项目原则的基础上。 那么，本项目的商业定位原则归结为以下“五大要点”。;商业规划??点;有“五点”商业定位原则后，我们一直在思考这样问题， 这个商业项目是为怎样的人打造的？ 他们需要什么样的产品？ 因此，我们建立了定位思维导图，帮助我们以正确的 思维方式引出本案定位。;;; 如何塑造项目的个性，一般从项目功能定位、经营特色定位、经营方式定位、经营业态定位四个方面来构建。;主要功能;;;;;;4.项目分析;4.项目分析;市场定位理念;市场定位;目标消费人群定位;项目档次定位;形象定位;功能定位;项目布局;动与静;集中与分离;随意与目的;高端与综合;业态定位;业态定位——特色步行街;业态定位——百货;业态定位—— shopping mall;业态定位—— 超级市场;形成中低边高的盆地型建筑景观, 带来视觉效果的冲击,利用内部动线使各区域相互独立又紧密联系。 在金陵路和解放路交叉口位置设置广场,利用内部动线,引导消费者进入不同的消费区域; 中间区域规划为内步行街形式,形成不同类型之特色街区; 将写字楼的动与住宅区的静相分离,并规划酒吧区域; 将Shopping Mall和百货分离,使档次及业态定位相对区分,但又通过街区动线有效结合。;面积比例图 ;A地块住宅底商业态定位（初步建议） ;A地块初步建议;Thank You !