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文殊院项目开发策略及运作模式 ;一、文殊院项目开发策略;文殊院片区开发模式;文殊院片区开发模式;项目开发规模;开发成本规模;文殊院片区开发策略;（一）分零拍卖;分零拍卖;分零拍卖;（二）整体拍卖;商业运作模式： 统一规划、统一管理、统一经营 ;优势： 操作简便易行 可以最快回收拆迁成本 有利于城市形象的打造 有利于未来的经营者 ;劣势 拍卖门槛高，难度大，容易流标 竞拍者数量少，成交价格不高;（三）挂牌出让;实施该方案的前提条件： 通过挂牌出让寻求的意向开发商必须有很强的开发能力和资金实力，能够担负起旧城改造、打造城市名片和提升城市形象的社会责任。;商业运作模式： 统一规划、统一管理、统一经营;优势： 有利于城市形象的打造 有利于投资者 能提升该片区土地未来的升值空间 有利于未来的经营者;劣势： 操作难度较大 意向开发商的选择具有一定局限性;操作方法： 在整体规划的基础上，直接实行整体招标，对文殊院片区进行开发、经营和管理。可以邀请成功运营上海豫园片区的豫园商业公司，打造上海新天地的瑞安集团以及已进驻文殊院片区的香港信德集团等有实力的公司参与投标。;实施该方案的前提条件： 通过整体招标选择的意向开发商必须有很强的开发能力和资金实力，能够担负起旧城改造、打造城市名片和提升城市形象的社会责任。;商业运作模式： 统一规划、统一管理、统一经营;优势： 有利于城市形象的打造 有利于开发过程的控制 能提升该片区土地未来的升值空间 有利于未来的经营者;劣势： 操作难度较大 对投资商的要求很高;综述：按照四个标准衡量 1.是否有利于成都市城市形象的打造？ 2.是否有利于住房保障中心的运作？ 3.是否有利于未来的投资者？ 4.是否有利于未来的经营者？;四种开发策略优劣分析表：;现行土地政策;成都市土地政策： 商业、娱乐、旅游用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，商品住宅用地必须以拍卖方式出让。 其中招标严格实行公开招标方式，以土地价格的60%，项目方案的40%这两者的权重之和为最后的评判标准。 特殊项目像涉及影响城市形象的重大项目可以实行定向招标，但必须报市常委审批，目前成都还未出现一例。 详见中共四川省纪委文件 川纪发20039号;分步出让：核心层和紧密层先期整体招标，泛化层分零拍卖;实施步骤;实施步骤;商业运作模式;住保中心的职能： 拆迁清理 集合地盘 统筹规划 组织协调 监督职能;开发策略动作分解;动作之二：积极影响相关部门，为改造文殊院铺平道路;动作之三：进行文殊院改造设计;动作之四：对整个项目片区进行整体规划;动作之五：造势推广;动作之六：先期出让核心层和紧密层的土地;动作之七：启动核心层和紧密层的开发;动作之八：出让泛化层土地;动作之九：监督协调开发进程; 文殊院是整个文殊院片区的核心支撑点，对文殊院的改造策略可以用“大作、中作、小作”三种方式来进行。;文殊院布局示意图;大作： 就是根据本报告的定位和策略，按照“五化”的标准，整体、深入、全面地对文殊院进行改造，使院墙透绿，最大限度将宗教文化外溢和延展。 ;中作： 对与宗教文化紧密结合的山墙、大雄宝殿、说法堂等只进行适当的维护和整修，但对如图所示的园林西边、茶苑东边这两个片区进行深入改造和更新。 ;小作： 只对如图所示的茶苑东边进行改造和更新，尽可能让文殊院的宗教文化氛围向周边溢散。 ;运作方式： 1.由文殊院向银行贷款直接对文殊院进行改造。 2.由宗教事务管理局拨一部分资金，文殊院出一部分资金，投资者出一部分资金联合对文殊院实施改造。未来寺院收益归文殊院所有，而投资者改造文殊院后可以获得相应的利益。 ;结论建议： 第2种运作方式是一种较好的运作方式，不但有利于宗教事务管理局对文殊院的管理和顺势引导，而且还可以对文殊院实行市场化运作，保证以高起点、高标准打造文殊院可以为项目所用。因为，投资才有发言权。 ;谢 谢！